Infrastruktur für Elektromobilität im Wohnbau – technische, rechtliche und praktische Aspekte
Elektromobilität braucht Infrastruktur und die muss in Wohngebäuden angeboten werden. Gebäude müssen ihren Beitrag zu den Klimazielen leisten und entsprechend auch die Elektrifizierung des Verkehrs unterstützen. Das fordert nicht nur die EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie sondern auch Landesgesetzgebung und Baubehörde. Die Kelag bietet dazu ein Komplettpaket an, dass es Bauträgern erlaubt, schon in der Planung Elektromobilität mit einzubeziehen und sich teure Aufrüstungen zu ersparen. Wie das in der Praxis aussieht und wie sich die Anforderungen der Wohnungsnutzer verändern haben wir in Vorbereitung unseres Immobilientags Katharina Kohlweiss (Business Development Manager bei Kelag) gefragt.
Ghezzo: Wie schaut es denn mit der Verbreitung der E-Mobilität aus? Lohnt es sich bereits für Wohnbauträger, sich damit auseinanderzusetzen?
Kohlweiss: Es lohnt sich definitiv, sich mit E-Mobilität im Wohnbau auseinanderzusetzen. Einerseits gibt es die Gebäudeeffizienzrichtlinie, in der eine gewisse verpflichtende Ausstattung verankert ist. Andererseits schreiben viele Landesgesetze und Baubehörden vor, wie viel an Ausstattung für E-Mobilität durch den Bauträger zu errichten ist. Die Ausstattung mit E-Ladeinfrastruktur bereits beim Bau eines Grüne-Wiese-Projekts miteinzuplanen bedeutet einen enormen Vorteil für den Bauträger und die späteren Eigentümer und Mieter. Zum einen wird es in Zukunft gesetzlich erforderlich sein, Gebäude fit für E-Mobilität zu machen, zum anderen können so aufwändige Nachrüstungen vermieden werden. Aber auch im Bestand gibt es Möglichkeiten in Puncto Nachrüstung. Synergien ergeben sich hier vor allem bei Sanierungen im Tiefgaragenbereich und bei der E-Infrastruktur.
Ghezzo Welche Lösungen gibt es für Wohnungsanlagen und was empfehlen Sie dabei zu beachten?
Kohlweiss: Es gibt je nach Kundenwunsch und Gegebenheiten vor Ort verschiedenen Varianten. Eine Variante ist die Gemeinschaftslösung bei der sich eine bestimmte Anzahl an Eigentümern oder Mietern eine definierte und installierte Anzahl an Ladestationen teilt. Die Kosten für Installation, Wartung, Instandhaltung und Betriebsführung teilen sich alle Eigentümer/Mieter oder nur jene, die die E-Ladeinfrastruktur nutzen. Die getätigte Ladung wird direkt mit dem jeweiligen Nutzer abgerechnet. Eine weitere Lösung ist die so genannte Systemlösung, bei der jeder einzelne Mieter/Eigentümer auf seinem eigenen Stellplatz laden kann. Diese Lösung bietet gegenüber der Gemeinschaftslösung zwei Vorteile: Zunächst muss das Fahrzeug nach dem Laden nicht umgeparkt werden und kann am Stellplatz verbleiben, weiter kann die Abrechnung aus diesem Grund auch nach kWh erfolgen. Bei der Gemeinschaftslösung hingegen zahlen die Nutzer nach Verbrauch und Zeit. Eine Abrechnung nach Zeit ist deshalb notwendig, um die Ladesäulen nach dem Ladevorgang auch für weitere Nutzer wieder zur Verfügung stellen zu können. Eine Gemeinschaftslösung kann aber durchaus Sinn machen, vor allem, wenn es sich um ältere Bestandsgebäude handelt. Hier ist es oft der Fall, dass die zur Verfügung stehende Leistung begrenzt ist oder keine großen Umbauten – wie etwa ein Verstärken der Zuleitung – möglich sind. Ein weiteres Thema ist auch oft, dass es seitens des Netzbetreibers und der Infrastruktur keine Möglichkeit gibt, mehr Leistung im Gebäude bereitzustellen, ohne dass dafür ein größerer kostenintensiver Umbau notwendig ist. In solchen Fällen empfehlen wir die Installation einer Gemeinschaftslösung.
Ghezzo: Hat Corona – mit den vielen Menschen die auf einmal zu Hause arbeiten – einen spürbaren Einfluss auf die Anforderungen von Hausbewohnern auch in Sachen Lademöglichkeiten?
Kohlweiss: Grundsätzlich nein. Außer es handelt sich um diejenigen Personen die ihr E-Auto bisher an ihrem Arbeitsplatz laden konnten. Auf diese hat Corona durchaus einen Einfluss in Bezug auf ihr Ladeverhalten, vor allem wenn sie in einer Wohnanlage wohnen in der es noch keine Lademöglichkeit gibt. Da aber auch die Anzahl der Arbeits- und Privat-Fahrten bedingt durch Home Office und Lockdowns abgenommen hat, kann hier in Summe kein signifikanter Einfluss erkannt werden.
Wir bemerken eher regionale Unterschiede was die Nachfrage nach Ladeinfrastruktur betrifft. So werden im Osten mit dem Ballungsraum Wien deutlich mehr Ladeboxen auf den einzelnen Stellplätzen installiert als dies im Süden Österreichs der Fall ist. Das hängt einerseits mit höheren Zulassungszahlen zusammen, andererseits auch mit Faktoren wie Anzahl der Zweitwohnsitze und der Wohnsituation der Menschen (Einfamilienhaus oder Wohnanlage).
Ghezzo: Wo bieten Sie Vorteile für Hausverwalter und Wohnbauträger?
Kohlweiss: Die Vorteile liegen im Komplettpaket der Kelag: Wir bieten Bauträgern, Planern und Hausverwaltungen kompetente Unterstützung an und liefern sämtliche Serviceleistungen aus einer Hand. Die Kelag kümmert sich von der Planung der Ladeinfrastruktur und Abklärung mit den beteiligten Gewerken über die Errichtung und Inbetriebnahme bis hin zur Abrechnung der Ladevorgänge als Full-Service-Anbieter von A bis Z um den Kunden. Auf Wunsch kann z. B. auch die Hausverwaltung über ein von der Kelag zur Verfügung gestelltes Dashboard die Ladevorgänge an ihre Mieter/Eigentümer über die Betriebskostenabrechnung verrechnen. Hier ist vieles möglich, je nachdem, was sich der Kunde wünscht.
Ghezzo: Wie schaut es mit der Aufrüstung im Bestand aus?
Kohlweiss: Grundsätzlich läuft die Ausrüstung technischer Natur im Bestandsbau gleich ab wie im Neubau. Der Bestand birgt aber rechtliche Thematiken wie z. B. die Zustimmungspflicht der anderen Eigentümer, begrenzte Kapazitäten bei der Zuleitung aber auch eventuelle bauliche Änderungen wie neue Mauerdurchbrüche oder Änderungen der bestehenden Verteiler in sich. Bei begrenzten Kapazitäten ist es in den meisten Fällen notwendig, die Gebäudezuleitung zu verstärken, was zumeist massive bauliche Themen mit sich zieht.
Ghezzo: Wie sollte man bei Neubauprojekten vorgehen, bzw. wann E-Mobilität einplanen?
Kohlweiss: Im Neubauprojekt sollte E-Mobilität bereits bei der Planung miteinbezogen werden. Wenn dies der Fall ist, können bereits die E-Planung sowie die baulichen Vorkehrungen entsprechend darauf ausgerichtet werden. Bauliche Vorkehrungen sind dann etwa Mauerdurchbrüche oder entsprechend große Kabeltassen. Im Bereich E-Planung sind die Einplanung einer stärkeren Zuleitung sowie mehr Platz in den Verteilerräumen essenziell für die Ausstattung mit E-Mobilität und auch den späteren sukzessiven Ausbau. Wir empfehlen immer, eine Basisausstattung bereits bei Wohnungsübergabe im Gebäude zu haben. Zugleich sollte aber beim Hauptverteiler und der Zuleitung die Auslegung auf 100 % E-Mobilität im Gebäude gleich miteingebaut werden. Denn sollte der Hauptverteiler und der entsprechende Raum bauseits nicht groß genug ausgestattet sein, kann später nicht sukzessive auf 100 % E-Mobilität aufgerüstet werden.
Dasselbe sollte auch bei der Zuleitung bedacht werden. Diese ist in den meisten Fällen sogar eingegraben und nur in seltenen Fällen direkt in der Wohnanlage in einem Traforaum in der Tiefgarage. Wenn die Zuleitung nun erst im Nachgang verstärkt werden soll, müsste man in den meisten Fällen Parkplätze, Eigengärten oder Einfriedungen öffnen. Was einerseits kostenintensiv aber auch aufwändig und mit Zustimmungspflichten versehen ist. Genau diese Themen führen in den meisten Fällen im Bestand zum Scheitern einer Systemlösung, mit welcher jeder auf seinem Stellplatz einfach und bequem laden könnte. Daher ist es im Neubau eine große Chance, Ladeinfrastruktur gleich von Beginn an mit einzuplanen und den zukünftigen Eigentümern/Mietern bereitzustellen
Ghezzo: Und wie steht es mit Gewerbe-Immobilien?
Kohlweiss: Auch für Gewerbe-Immobilien gibt es Lösungen. Hier entwickeln wir je nach Bedürfnis des Kunden eigens auf ihn abgestimmte Konzepte. Dies kann vom Laden für die Flotte über das Laden von Mitarbeiterfahrzeugen bis hin zum Laden von Kundenfahrzeugen gehen. Auch dabei gibt es wiederum eigens auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnittene Lösungen. Diese können sein: eine Abrechnung der Ladevorgänge über die Kelag oder auch eine Bereitstellung von Ladefiles an den Kunden, damit dieser entsprechend seinen Präferenzen unterschiedlich abrechnen kann. Eine weitere Möglichkeit ist ein Dashboard, welches die Kelag dem Kunden zur Verfügung stellt. Damit kann er bequem die Ladevorgänge selbst starten und stoppen sowie z. B. auch weitere Teilnehmer für das Laden berechtigen und freischalten.
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