WISSEN ROCKT: Real Estate Kickoff 2023

Mo, 23. Jan. 2023 von Fritz Michael Gschwantner

2023 ist das Jahr, in dem sich die Vorzeichen dramatisch gedreht haben. Auf einmal ist die Immobilie nicht mehr die einzige Alternative für private und intentionelle Anleger; auf einmal gibt es mehr Produkte als Kapital; auf einmal ist die Finanzierung für manche Projekte kaum mehr zu bekommen. Gerade für die aufstrebende Riege junger Immobilienmanager*innen ist das eine völlig neue Situation.

Wie reagiert die Bau- und Immobilienbranche auf diese Veränderung? Wo sind die großen Arbeits- und Gestaltungsräume? Wie geht es weiter?

Traditionell zu Beginn des Jahres laden wir führende Köpfe der Branche ein, sich dazu auszutauschen, damit wir den Ghezzo Immobilientag, den Immobilientag: Starke Regionen und die GBB Green & Blue Building Conference so zu gestalten, dass sie maximalen Nutzen bringen. Mit dabei waren dieses Jahr

Sandra Bauernfeind: Geschäftsführerin, Heimat ÖsterreichClaudia Brey: Geschäftsführerin, ÖBB-ImmobilienmanagementKatrin

Gögele-Celeda: Country Manager Operations Austria, IMMOFINANZMarc Guido Höhne: Geschäftsführer, Delta Holding

Michaela Joas: Global Head of Corporate Real Estate Management, TÜV SÜDAlexander Kopecek: Vorstand, Wien 3420 Aspern Development

Sebastian G. Nitsch: CEO, 6B47Eugen Otto: CEO, Otto Immobilien

Michael Pech: Generaldirektor, ÖSWPeter Karl: Geschäftsführer, ERSTE ImmobilienGerald Kerbl: Steuerberater und Partner von TPA Österreich

Roland Pichler: Geschäftsführer, DWK Die Wohnkompanie

Nadja Pröwer: Head of Building Consultancy, CBREIsabella Stickler: CEO, AlpenlandHerwig Teufelsdorfer: CEO, S IMMOPeter Ulm: CEO, allora Immobilien

Wie wird 2023?

Die Immobilienbranche ist traditionell optimistisch. Man ist sich sehr bewusst, dass unbedachtes „Schlechtreden“ Fakten schafft, mit deren Folgen man umgehen muss. Wenn also in einer spontanen Online-Umfrage sieben von 12 Antwortgebenden meinen, 2023 werde mindestens so gut wie 2022, dann lohnt es sich nochmals nachzufragen. Die positive Bewertung hängt vielleicht auch damit zusammen, dass es der Branche in Österreich weitaus besser geht als in Deutschland oder anderen europäischen Staaten. „In Deutschland herrscht Schockstarre. Polen grenzt hautnah an ein Land, das im Krieg ist“, so nimmt Sebastian Nitsch die Situation in den Märkten war, in denen die 6B47 außerhalb Österreichs tätig ist. Ähnlich sieht es Herwig Teufesldorfer: „Wir werden 2023 das deutsche Portfolio reduzieren, bzw. ganz verkaufen, denn die Yield Compression ist dort enorm. Kauf- und Mietpreise entwickeln sich nicht kongruent, u.a. weil in Deutschland die Mietpreise nicht indexiert sind.“

Erstmals kein Wachstum, prognostiziert Peter Karl. „Aber das macht gar nichts, denn dann haben wir endlich Zeit zu konsolidieren.“ Und dieses Konsolidieren kommt für viele in der Immobilienbranche einem Aufatmen nach einer überhitzten Zeit gleich. „Jetzt haben wir Zeit Dinge gut zu Ende zu bringen“, meint Alexander Kopecek, der davon ausgeht, dass die Inflation im Griff ist und die Zinsen schon 2023 wieder sinken werden (wovon – so Sebastian Nitsch – die Analysten der Banken noch nicht ausgehen, obwohl viel dafür spricht).

Wie mit der Situation umgehen

Anpassungsfähigkeit ist nun die Tugend, die Immobilienunternehmen durch diese Zeit bringt. „Die Parameter ändern sich wahnsinnig schnell, wir brauchen neben Plan B sicher auch C und D“, meint Katrin Gögele-Celeda und berichtet von einer gefüllten Pipeline an Projekten in Kroatien. In Österreich hingegen ist man bei Projekten eher zurückhaltend.

Marc Guido Höhne sieht dabei die entscheidenden Faktoren in der Unternehmenskultur: „Es ist das Ende der konventionellen Lösungen und Herangehensweisen. Wir müssen auch mutig in neue Geschäftsmodelle in neuen Allianzen ausprobieren.“

Ein weiteres Arbeitsfeld ist mehr nach innen gerichtet. Es ist 2023 Zeit sich mit der eignen Struktur zu beschäftigen, meint Roland Pichler. Unter weniger Druck könne so entschleunigt und qualitativ hochwertig gearbeitet werden.

„Man konzentriert sich auf die Unternehmen, denen man vertrauen kann, die in der Vergangenheit nicht den eigenen Vorteil um jeden Preis im Sinn hatten“, so nimmt es Eugen Otto wahr. Das Zinshaussegment sei relativ stabil, überhaupt gehe er eher von einer Seitwärtsbewegung bei den Preisen aus.

Ganz sicher rückt der Immobilienbestand in den Fokus. Verdichtungskonzepte und eine Betrachtung des gesamten Lebenszyklus braucht es, meint Nadja Pröwer.

Michaela Joas ist weltweit für die Immobilien des TÜV SÜD verantwortlich. Bei ihr stehen einige Projekte 2023 an und sie nimmt wahr: „Die Arbeitersituation wird vorsichtig entspannter, die Preise pendeln sich ein. Wir bekommen wieder Handwerker und die Stimmung ist vorsichtig positiv.“

Im gemeinnützigen Wohnbau erschweren hohen Preise, die Finanzierungssituation und die Marktverwerfungen die Prognosen. Sandra Bauernfeind wünscht sich, dass die Zusammenarbeit mit den Ländern und Gemeinden verbindlicher wird.

Auch Isabella Stickler will sich auf die Kerntätigkeiten konzentrieren, und nicht überhastet Neues übernehmen. Es ist nun auch Zeit, zu reflektieren welchen Einfluss die eigene Arbeit hat und so wird die Alpenland heuer erstmals Gemeinwohl-bilanzieren.

Balkendiagramm zur Veranschaulichung der Nachhaltigkeitsschwerpunkte

ESG und Taxonomie

Nicht ohne Grund möchte Peter Karl Ende 2023 nur mehr ESG fitte Assets halten. Mit Energiepreisexplosion und Green Deal sind es wirtschaftlicher und normativer Druck, der die Beschäftigung mit ESG unerlässlich macht. Institutionelle Investoren greifen nicht ESG konforme Assets gar nicht mehr an. Wobei: „Wenn ESG eher den Marketingaspekt der Nachhaltigkeit abdeckt, dann geht es mit der Taxonomie um handfeste Umsetzung“, so Sebastian Nitsch. Abgesehen vom rein wirtschaftlichen Blickwinkel, reicht ein Blick auf die schmelzenden Gletscher unserer Skigebiete, um die Dringlichkeit der Situation aufmerksam zu machen.

Entsprechend ist das Interesse an technischen Lösungen, modernen Technologien und Baustoffen extrem groß. Energielösungen über mehrere Bestandshalter, modulares Bauen, Holz, Lehm usw. sind interessante nachhaltige Konzepte, für die es Praxisbeispiele braucht. Auch die Mietenden müssen in Sachen Nachhaltigkeit und Energiesparen ins Boot geholt werden.

Aber modern alleine reicht nicht. Alexander Kopecek fordert, Technologien immer im Kontext der Leistbarkeit, der Kosten und dem Nutzen für den Verwertenden zu sehen. So fragt auch Isabella Stickler: „Warum sind Menschen auf der Baustelle günstiger als die Vorfertigung?“

Menschen und oder Digitalisierung

Das sind wir beim Thema Menschen angelangt: Claudia Brey spricht eine der großen Herausforderungen des Jahres 2023 an: Mitarbeiter*innen, finden, halten, entwickeln.

„Den jungen Menschen entgeht durch die Tendenz zu Teilzeit und Fokus auf Work-Life Balance die Chance, so richtig viel in der Praxis zu lernen und sich damit etwas aufzubauen.“, meint Michael Pech.

Purpose, wertebasiertes Führen ist deswegen ein wichtiger Punkt auf der Agenda der Immobilienwirtschaft. Neue Arbeitswelten sind nicht nur für die Bürovermietenden essenziell. Auch die Branche selbst muss jungen Mensch Motivation mehr bieten, um hier arbeiten zu wollen.

Ein anderer Weg mit dem Fachkräftemangel umzugehen, ist die Digitalisierung: „Digitalisierung muss voranschreiten, und die Personalverknappung kompensieren. Intern müssen mehr Prozesse digitalisiert werden.“, meint Gerald Kerbl.

Ein Fan der Digitalisierung ist seit jeher Herwig Teufelsdorfer. Er hat bei der S-Immo gerade einen Data-Lake geschaffen. Schnell können die Daten von Bestandsobjekten erfasst werden. Ihm geht es dabei nicht primär um den Aufwand menschlicher Arbeitszeit zu reduzieren, sondern um eine effiziente Nutzung des wertvollen Datenschatzes, auch für mehr Nachhaltigkeit.

Stadt oder Land

Wir haben die Flächenversiegelung als Problem erkannt. Aber wo ist die Alternative, wenn in Siedlungsgebieten immer mehr Menschen leben wollen?

Die Chance besteht im Bestand. Und genau hier kommen wieder die Daten ins Spiel. Denn Verdichtungsprojekte sind nicht nur technisch anspruchsvoll, sie erfordern auch eine genaue Kenntnis über den Immobilienbestand.