Taxonomie und ESG verändern den Blick auf Bestandsimmobilien

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Friedrich Mühlener von IfEA spricht im Interview anlässlich der GBB-Conference unter anderem über die Rolle des Energieausweises in Bezug auf Taxonomie und ESG-Konformität, wie dieser in seiner Firma digital umgesetzt wird und wie er die Entwicklung der Regularien für den Immobilienbestand sieht.

Alexander Ghezzo: Taxonomie- und ESG Konformität des Immobilienbestands ist aktuelle eine der wichtigsten Herausforderungen der Immobilienwirtschaft. Welche Rolle hat der Energieausweis dabei?

Der Energieausweis ist die Basis für alle Bewertungen und daher ist es besonders wichtig, dass dieser auch richtig erstellt wird. Ein „richtiger“ Energieausweis wird von einem Unternehmen mit entsprechender Berechtigung erstellt, beinhaltet eine Augenscheinprüfung Vor-Ort und wird im Idealfall noch (automatisiert) auf Plausibilität geprüft.

Alexander Ghezzo: Ihr bietet eine aktuelle Dienstleistung an, bei der es um die digitale Erfassung von Energieausweisen geht. Wie wird denn bisher damit gearbeitet?

Der Energieausweis beinhaltet eine Vielzahl an Daten, welche nur schwer zu bewerten sind, wenn man sich nicht täglich mit dem Energieausweis beschäftigt. Gerade in der Bewertung von Taxonomie und Finanzierungen müssen die richtigen Kennzahlen herangezogen werden und diese auch auf Plausibilität geprüft werden. Wir bieten mit einem Kooperationspartner eine Dienstleistung an, bei der wir die pdf-Dateien, unabhängig von der zur Erstellung verwendeten Software, automatisiert ein- bzw. auslesen und die Daten in einer Gesamtdatenbank speichern. Es erfolgt automatisch eine Plausibilisierung und Prüfung der Daten, welche dann bequem in den internen Systemen weiterverwendet werden können. Bis jetzt haben nur sehr wenige Unternehmen eine Datenbank und da wurden die Daten händisch eingetippt – sehr hoher Aufwand und auch sehr fehleranfällig.

Alexander Ghezzo: Sollten diese Daten nicht längst zur Arbeit am Immobilienbestand zur Verfügung stehen?

Ja, natürlich wird es künftig notwendig sein, dass es eine Datenbank mit allen Immobilien und allen wesentlichen Energiedaten aus dem Energieausweis gibt. Es gibt große Immobilieneigentümer die bereits zwei Schritte gegangen sind und nicht nur die Energieausweisdaten in einer Datenbank haben, sondern auch schon für jede Immobilie eine Machbarkeitsanalyse und Grobkostenschätzung durchgeführt haben – mit einer Vor-Ort-Befundung. Leider gibt es immer noch viele Immobilieneigentümer/Immobilienmakler die sogar bei Inseraten nicht einmal die gesetzlich verpflichtenden Werte HWB und fGEE Es gibt daher noch großen Handlungsbedarf.

Alexander Ghezzo: Welche Nutzen haben Bestandshalter davon?

Mit den Daten des Energieausweises kann hier der Handlungsbedarf über alle Immobilien Richtung Taxonomiefähigkeit abgeschätzt werden. Ebenso werden die wesentlichen Zahlen und Werte auch für einen eventuellen Nachhaltigkeitsbericht benötigt. Ich kann nur das verbessern was ich auch kenne und bei Gebäuden ist der Energieausweis das wichtigste Werkezeug für die Bewertung der Nachhaltigkeit. In einem weiteren Entwicklungsschritt werden wir in der Lage sein, den gesamten Energieausweis auszulesen und automatisch eine nachvollziehbare Grobkostenabschätzung für eine taxonomiekonforme Sanierung in wenige Sekunden zu erstellen.

Alexander Ghezzo: Wie schaut es denn überhaupt mit der Qualität der bestehenden Energieausweise aus? Jetzt wo es um Taxonomie und ESG geht, ist es wahrscheinlich wichtige denn je, diese Daten auch zu überprüfen?

Wie schon eingangs erwähnt ist die „Richtigkeit“ des Energieausweises in Zukunft von besonderer Bedeutung. D.h. man sollte Auswahlverschulden (notwendige Berechtigung, Qualitätssicherung, etc.) bei der Auswahl des Lieferanten des Energieausweises vermeiden und es muss auch eine Vor-Ort-Befundung gegeben haben.  In Zukunft werden die Energieausweise von Wirtschaftsprüfern und Banken unter die Lupe genommen. Bei unserer neuen Dienstleistung „Digitalisierung Energieausweis“ erfolgt auch eine Plausibilisierung und Prüfung der ausgelesenen Daten.

Alexander Ghezzo: Und wie ist es mit den aktuellen Regularien für den Immobilienbestand? Man hat das Gefühl, dass die angedrohten Verschärfungen nun doch aufgeweicht werden. Wie beurteilst Du die Lage?

Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz (EWG) wird, im Vergleich zum Begutachtungsentwurf, stark aufgeweicht. Diese Aufweichung hat für den „gewinn- und zukunftsorientierten“ Immobilieneigentümer keine wie immer gearteten Auswirkungen! Die EU-Taxonomie-Verordnung ist ein EU-weit gültiges und einheitliches System mit dem festgestellt werden kann, ob eine Wirtschaftstätigkeit als ökologisch nachhaltig eingestuft werden kann. Heizungssysteme mit nicht erneuerbarer Energie sind im Neubau als nicht ökologisch nachhaltig eingestuft, das ist Fakt und in der Sanierung ein Gebot der Stunde.
Die EU-Energieeffizienz-Richtlinie ist seit 11. Oktober 2023 in Kraft und muss innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umgesetzt werden – hier gibt es auch wesentliche Meilensteine in eine energieeffiziente Zukunft, mit sehr wenig „nationalem Spielraum“! Ob es bei der EU-Gebäude-Richtlinie noch im heurigen Jahr zu einer Trilog-Einigung kommt, entscheidet sich bald. So oder so, kommen da auch wesentliche Änderungen auf uns zu, weil viele der geplanten Änderungen schon in der EU Taxonomie geregelt sind – dann würden einige Vorgaben auch für den privaten Hausbau gelten, der ohne Fremdfinanzierung, errichtet wird!

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