Fokus auf Nutzen und Qualität der Immobilie: Das war der 4. Ghezzo Immobilientag

Der 4. Ghezzo Immobilientag ist am 11.05.2023 im AirportCity Space über die Bühne gegangen. Insgesamt haben an die 300 Teilnehmerinnen und Teilnehmer, Referentinnen und Referenten den 4. Ghezzo Immobilientag zum größten seiner Art gemacht.

Ausgewählte Vorträge können Sie auch laufend auf unserem Youtube-Kanal finden: Ghezzo: Wissen rockt - YouTube

Angesichts der multiplen Krise und der Komplexität, der wir uns gegenüber sehen, haben wir gemeinsam über Learnings, über positive Beispiele, über Chancen, Herausforderungen und Lösungen diskutiert. Gerald Beck, Geschäftsführer von UBM, hat mit seinem Auftaktstatement gleich das Motto des Tages genannt: „Klar stehen wir vor einer multiplen Krise. Es ist aber viel sinnvoller, über die Chancen nachzudenken, die damit einhergehen!“ Stimmt - denn das ist ein wichtiger Resilienzfaktor, das macht uns handlungsfähig und wirkungsvoll.

Der Immobilienmarkt in der Krise oder in der Chance?

„Wir erleben gerade eine wichtige Fokussierung auf die Produktqualität der Immobilie. Nur, wenn eine Immobilie gut für die Nutzer*innen ist, wird sie sich verkaufen und auch als Kapitalanlage funktionieren“, freut sich Peter Ulm, Geschäftsführer von allora Immobilien. Wie sehen die Expertinnen und Experten die Preisentwicklung? Die Baukosten werden moderat, die Grundstückspreise werden erheblich sinken. „Es gibt Lagen, da werden sich die Grundstückspreise auf unter 50% vom Niveau von 2021 einpendeln“, meint Gerald Beck. Jenni Wenkel, CIO Union Investment Real Estate, ist der festen Überzeugung: „Die Zinsen werden weiter steigen. Und die Immobilientransaktionen werden wieder anspringen, sobald am Markt eine Preisfindung stattgefunden hat.“

Gerade jetzt: Den Krisen ins Auge sehen, Chancen nutzen!

Peter Karl, Vorstand Erste Asset Management, macht es noch mal deutlich: „Wir sind uns gar nicht bewusst, dass wir sehr nahe am „tipping point“ liegen. Wir haben das Glas immer näher an die Tischkante gerückt, das ist immer noch gut gegangen. Und gerade darin steckt ein Trugschluss, denn die Tischkante ist gefährlich nahe!“ Samantha Riepl, Geschäftsführerin von RegioPlan, teilt diese Meinung: „Wir versiegeln teils blind, teils sehenden Auges viel zu viel Boden. Wir wollen es einfach nicht wahrhaben, dass die Ressourcen endlich sind.“ Die führenden Köpfe der Branche sind sich einig: Jetzt muss in die Zukunft investiert werden – und zwar in vielen Punkten! Endlich ist Zeit da, strategisch und innerorganisatorisch die Hausaufgaben zu machen, Strukturen zu schaffen und vor allem Wissen zu teilen. „Wissen schaffen, Wissen aufsaugen, Wissen teilen sind die Tugenden der nächsten Monate – noch nie war gemeinsames Lernen so wichtig wie jetzt“, ist sich Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA, ihrer Rolle als Führungskraft mehr als bewusst.

Investieren sollte man gerade jetzt auch in die Immobilie: „Die Energieeffizienz entscheidet über die Rendite. Der Preisunterschied bei Wohnimmobilien aufgrund ihrer Energiebilanzen liegt derzeit bei 32%.“ Mit diesen und ähnlichen Faktenchecks bringt Christian Crain, Geschäftsführer von Pricehubble, uns immer wieder mit Fakten auf den Boden der Realität und schafft somit klare Entscheidungsgrundlagen.

In Nachhaltigkeit investieren - aber in was genau?

Klar ist also – man muss in Nachhaltigkeit investieren, wenn man am Markt bestehen will. Angesichts der vielen rechtlichen Bestimmungen, die EU weit gelten und noch kommen werden, ist es nicht einfach, den Durchblick zu behalten. Fritz Mühlener, Geschäftsführer von IfEA, weiß: „Verpflichtende PV auf neuen Dächern kommt fix und viele andere Gesetze sind im Entstehen. Trotzdem brauchen wir mehr Tempo seitens der Legislative, um mehr Transparenz und Klarheit zu haben, wie sich ein Unternehmen aufstellen muss, um tatsächlich gesetzeskonform zu sein, meinen unsere Expert*innen.

Aber wo fangen wir an? Wo liegen die größten Hebel? Diese Frage muss sich jedes Unternehmen, jede Immobilie selbst beantworten - Experten können dabei die entscheidende Guidance geben.

... in die Analyse

„Der erste und wichtigste Schritt ist es, einen Überblick im Rahmen einer konkreten Ist-Analyse sowohl auf Unternehmens- als auch auf Immobilienebene zu machen. Alle weiteren Schritte leiten sich logisch aus dieser Analyse ab“, nimmt Hannes Raoul Endriß, Manager Smart Sustaniable Buildings, TÜV SÜD, uns die Angst. Seine Kollegin Britta Kogler, Nachhaltigkeitsexpertin bei TÜV SÜD ergänzt: „Wir verstehen Nachhaltigkeit als umfassende Chance, auch Einsparungspotenziale zu heben.“ Die Analyse ist auch in weiterer Folge extrem wichtig. Nicht alles, was auf den ersten Blick nachhaltig erscheint, ist es auch. Erich Benischek, Eigentümer und Geschäftsführer der Blauen Lagune, bringt’s auf den Punkt: „Wir müssen Nachhaltigkeit mit Sinn verbinden. Es ist nicht die eine Technologie nachhaltig und die andere nicht. Für jede Anwendung gibt es die passende Technologie, und die muss dann so nachhaltig wie möglich sein. Nur weil ich heute fast alles aus Holz bauen kann, ist das noch nicht uneingeschränkt sinnvoll.“ Fazit: wir brauchen eine sinnvolle Koexistenz verschiedener, nachhaltiger Technologien und keinen Religionskrieg.

... in die Technologie

Ronald Mischek, Geschäftsführer von Dr. Ronald Mischek ZT GmbH, hebt hervor: „Wir haben technologisch die ökologische Frage des Heizens und Kühlens gelöst, darauf können wir stolz sein!“ Bleibt die Frage offen, warum diese Technologien noch nicht flächendeckend eingesetzt werden? Andreas Köttl, CEO von value one, setzt bei seinen Projekten ganz klar auf diese Technologien: „CO2-freie Errichtung und Energieautarkie sind in der Projektentwicklung unsere Fokuspunkte. Doch ist das auch für alle leistbar? Dass Energieautarkie automatisch bedeutet, dass die Energie günstiger ist, stimmt nicht. Sie ist nur ökologisch besser vertretbar, meint Köttl. „Es ist und bleibt eine Kostenfrage – und die Themen Leistbarkeit und Nachhaltigkeit müssen noch stärker zusammenwachsen“, mahnt Thomas Drozda, Vorstandsdirektor ARWAG Holding-AG. Er setzt dabei gezielt auf Dialog und Bewusstseinsbildung bei den Mieter*innen. Dass jede Immobilie an ein stabiles Glasfasernetz angeschlossen sein muss und überall Mobilfunkempfang herrschen muss, scheint Grundvoraussetzung zu sein. Son einfach ist das aber nicht: „Durch Simulationen können wir ganz gezielt für jedes Neubauprojekt die Zugriffspunkte so setzen, dass die Nutzer*innen überall optimalen Empfang haben – dass das Gebäude sozusagen gut ausgeleuchtet ist mit Netzabdeckung.“ Andreas, Antony, Fachlead Immobilienwirtschaft, Magenta Telekom, erklärt die dazugehörige professionelle Herangehensweise. Und Markus Fleischhart, Gruppenleiter TGA, Mischek, verdeutlicht das: „Wären wir bei der einfachsten Planung geblieben, dann hätten wir jetzt im Stiegenhaus perfekten Empfang, aber in den Wohnungen müssten die Leute auf den Balkon gehen zum Telefonieren.“

... in den Dialog

Wir sind in puncto Bewusstseinsbildung noch lange nicht dort angekommen, wo wir sein sollten, um der Klimakrise geschlossen entgegenzutreten. Zu unkonkret sind noch die Auswirkungen – sowohl des Treibhauseffekts, als auch der eigenen Entscheidungen und Aktionen. „Bewusstseinsbildung und Dialog mit den Nutzer*innen der Immobilen müssen massiv gestärkt werden“, sind sich Markus Diesenberger, Prokurist bei GF Georg Fischer Rohrleitungssysteme, Andreas Köttl, und Isabella Stickler einig. „Gerade über die Rohrleitungen mag sich niemand Gedanken machen. Doch gerade hier setzen wir an, um nicht nur die Kostbarkeit des Wassers ins Bewusstsein zu bringen, sondern auch die Nachhaltigkeit der Leitungssysteme selbst“, ergänzt Markus Diesenberger. Auch mit und in Holz zu wohnen, haben wir über die Generationen verlernt, weiß Isabella Stickler aus ihrem Holzbauquartier in Obergrafendorf zu berichten. Ein Riss im Holz ist kein Mangel, sondern Natur.

... in die Sanierung

Neben der Bodenversiegelung haben wir noch eine weitere Hausaufgabe zu lösen: die Sanierungsquote anheben! „Fenster, die vor 1990 eingebaut worden sind, jetzt zu tauschen, kann etwa 30% Energiekosten sparen“, rechnet Michael Freiler, Geschäftsführer von EKU, vor. EKU hat in einer strategischen Allianz mit seinem Profillieferanten übrigens auch ein nachhaltiges Fensterprofil im Einsatz, das durch hohen Recyclatanteil Stoffkreisläufe geschlossen hält. Generell sind wir uns dessen bewusst, dass mehr Tempo und Investitionen in die Sanierung fließen müssen, auch angesichts der Markt- und Preisentwicklung. „Nach der Analyse muss ein konkreter Umsetzungsplan her, begleitet von einer Förderroadmap. Was konkret förderbar ist, ist vielen nicht bewusst, hier sollte man Expert*innen zu Rate ziehen, damit diese auch optimal genützt werden können“, erklärt Julia Ast, Nachhaltigkeitsexpertin bei Pöchhacker Innovation Consulting GmbH.

... in flexible und neuartige Nutzungsmodelle

Homeoffice, Remote work oder Telearbeit – wie auch immer wir es nennen, es ist aus unserem Alltag nicht mehr wegzudenken. „Unsere Wohnungsgrundrisse müssen einfach einen sinnvollen Platz für den Schreibtisch – nicht unbedingt ein eigenes Zimmer, aber eine klare Zone aufweisen.“ Damit erinnert Doris Molnar, Vorstand der Gemeinnützigen Donau-Ennstaler SiedlungsAG daran, dass das Arbeiten am Küchentisch oder im Keller höchstens ein notwendiges Übel, aber kein Lebenskonzept war. Claudia Brey, Geschäftsführerin der ÖBB Immobilien, ergänzt: „Und viele wollen gar nicht im Home Office bleiben, sie lieben den Austausch mit den Kolleg*innen. Und genau hier müssen unsere Arbeitsorte Orte der Begegnung werden.“ So gilt auch hier: es gibt nicht das eine, richtige Konzept. „Wir brauchen unterschiedliche Raumkonzepte für unterschiedliche Arbeitsweisen. Unsere Immobilien bieten genau das: Vom konzentrierten Einzelarbeitsplatz bis hin zu kreativen Begegnungszonen im Freien und im Grünen ist alles dabei“, freut sich Katrin Gögele-Celeda, Country Manager Austria & Adriatic, Immofinanz AG, über ihr jüngstes Projekt.

Nutzungsmodelle kann man auch weiter und größer denken: „Wer hätte gedacht, dass der Flughafen Wien auch landwirtschaftlich genutzt werden kann? Und damit meinen wir nicht nur den kleinen Weingarten, der mitten am Flughafengelände entstanden ist – einige Grundstücke des Flughafens sind mittlerweile an Bäuerinnen und Bauern verpachtet, die dort ihren Anbau betreiben.“ Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter, Immobilien- und Standortmanagement, Flughafen Wien AG, der immer wieder mit neuen Ideen aufhorchen lässt, ist auch diesmal wieder eine Überraschung gelungen. Und was eine Remise mit einem Golfplatz zu tun hat, dazu später.

Wo und wie wohnen wir, wie mobil sind wir?

Wenn wir uns vor Augen führen, welche Entscheidungen unseren CO2-Fußabdruck und damit unser Alltagsverhalten beeinflussen, dann steht die Entscheidung, wo und wie wir wohnen, wohl ganz weit oben auf der Liste. Nicht trennbar ist damit auch die Frage verbunden, wie wir uns fortbewegen können, um den Alltagsbedarf abdecken zu können. So kontrovers das E-Auto auch diskutiert wird, es ist ein nicht mehr wegzudenkender Faktor in der Mobilitätswende. Zwar ist der Anteil der E-Autos im Vergleich zum Verbrenner aktuell noch nicht wirklich ausschlaggebend, aber das wird sich in den kommenden Jahren ändern: Schon jetzt ist der Anteil bei den Neuzulassungen erheblich, und das wird sich bis 2026 noch massiv steigern. „Ladekapazität ist das Gold des Jahres 2023“ erklärt Sascha Niessl, COO von PAYUCA. Sie setzen daher auf eine strategische Zukunftsallianz gemeinsam mit dem Verbund: „E-Ladeinfrastruktur ist ein MUSS in allen privaten Garagen – es ist viel mehr als das, es ist ein profitables Geschäftsmodell!“ So sehr ist die Allianz von Verbund und Payuca davon überzeugt, dass sie den Eigentümer*innen die Projektierung und Errichtung dieser Ladeinfrastruktur kostenlos anbieten. Christian Clerici, bekennender Autofahrer und öffentliche Stimme der E-Mobilität bei vibe moves you, spricht auch den Lust-Faktor an. „Das Wort Verbrenner-Verbot nimmt uns doch jede Lust am E-Auto. Wir dürfen uns da nicht so reinziehen lassen. Denken wir nur dran, wie emotionslos wir den Exit vom 1,5°C Ziel des Pariser Klimaabkommens hingenommen haben. Das sollte uns zu denken geben!“

In diesem Thema muss auch die Frage diskutiert werden, wo wir künftig wohnen werden. Landflucht oder Stadtflucht? Die Hälfte Österreichs wohnt heute in Gemeinden zwischen 1000 und 10.000 Einwohner*innen. „Dieses Bild wird sich in den nächsten 10 Jahren nicht maßgeblich ändern, auf Sicht von 50 Jahren aber sehr wohl. Menschen sehnen sich nach der urbanen Nähe in der ländlichen Ruhe. Das bedeutet, dass die Speckgürtel um die großen Städte in Österreich immer größer werden, und Kleinstädte von 10.000 Einwohner*innen aufwärts vom Zuzug profitieren werden“, gibt Andreas Holler, CEO der BUWOG, seine qualifizierte Einschätzung ab. Und Karina Schunker, Geschäftsführerin EHL Wohnimmobilien, erläutert weiters: „Der Wunsch nach einem Eigenheim ist nach wie vor groß. Es scheitert derzeit oft an der Leistbarkeit.“ Wohnen will man am Land und in der Stadt gleichermaßen: „Wir haben ein neues Wohnkonzept mit dem Titel „Hygge Wohnen“ ins Leben gerufen. Gratis E-Bikes, mit dem Fahrrad bis in die Wohnung, Wohnen drinnen und draußen mit Begegnungszonen, viel Holz, etc. sind dabei unsere glücklich machenden Features“, beschreibt Wolfgang Mairhofer, Geschäftsführer der Trio Development. Was bedeutet das für die Immobilienentwicklung im ländlichen Raum? Die Bodenversiegelung minimieren, Quartiere entwickeln, Mobilität und urbane Anbindung sicherstellen, Leistbarkeit und Nachhaltigkeit sicherstellen. Klingt einfach, ist es nicht.

Dem Flächenverbrauch den Kampf ansagen

Hier dürfen wir in Österreich NICHT stolz sein, das Spitzenfeld anzuführen: Während EU weit 2,5 ha Neuversiegelung pro Tag erlaubt ist – was an sich schon viel ist, werden in Österreich um die 12 ha täglich verbaut. Der Flächenbedarf der Österreicher*innen liegt bei 100 m² innerstädtisch und 1000m² am Land. Alarmierend! Auch Wiener Neustadt wurde medial als Betonhauptstadt tituliert, weil hier ein Flächenverbrauch von weit über 500 m² pro Einwohner*in zum Tragen kommt. Manfred Korzil, Stadt-Baudirektor von Wiener Neustadt, rückt die Zahlen etwas zurecht: „Wir haben einen Militärflughafen mit über 400 Hektar Fläche, der in Privatbesitz ist. Ziesel springen dort über den Trockenrasen. Wenn man diese Fläche herausnimmt, liegt Wiener Neustadt im Mittelfeld aller österreichischen Städte.“ Immer wieder werden auch die „Flächenzentren“, die die Ränder der Städte und Gemeinden säumen, angegriffen. Thomas Stadler, Bereichsleiter Expansion und Projektentwicklung, Lidl Österreich, baut auf Nachverdichtung: „Die Schwierigkeit beim Nachverdichten ist allerdings, dass es technisch kaum möglich ist, ein solches Gebäude zu überbauen, ohne in das bestehende Bauwerk einzugreifen. Nachverdichten bedeutet dann abreißen und mehrgeschoßig auf der bereits versiegelten Fläche wieder aufbauen.“

Digitalisierung im Vormarsch!

Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind untrennbar miteinander verbunden. Schon allein dadurch, dass die vernetzte smarte Immobilie jede Menge Daten über die Sensorik sammelt, wird es möglich, tatsächlich Energie- und sonstige Kennzahlen auszurechnen. Metaverse, Machine Learning und AI sind andererseits vorhandene Technologien, die breite Anwendungsfelder bieten. Und wohin geht die Reise?

eim AIT verwenden diverse AI Tools in der Stadt- und Gebäudeplanung, um Modelle vollständiger zu machen, wir verwenden sie auch in der Klimamodellierung und in der Gebäudetechnik“, gibt Matej Banozic, Business Manager Digital Building Technologies, AIT Austrian Institute of Technology, einen kurzen Abriss über ihre konkreten Anwendungsfälle.

Herwig Teufelsdorfer, CEO der S-IMMO, spricht auch einen weiteren Anwendungsfall offen an: „Im Asset Management ist es gar nicht so einfach, gute Mitarbeiter*innen zu bekommen. Daher sind wir dabei, über Chat GPT die wesentlichen Fragen zu Asset Management und Portfolio Performance zu beantworten.“

Generative AI beispielsweise wird nächstes Jahr schon so gut sein, dass ein menschliches Auge ein Deep-Fake Bild nicht mehr von einem Original unterscheiden kann. Markus Dejmek, Geschäftsführer von Immobilienscout24 Austria, streicht eine positive und sinnvolle Anwendung heraus: „Unterschiedliche Renderings können schon aus einer Skizze heraus entstehen. Und je besser das Bildmaterial einer Wohnung im Internet, desto schneller finden Suchende, was sie brauchen – da steckt noch enorm viel Potenzial drin!“

„Machbar und praktikabel muss es sein. BIM beispielsweise ist deshalb noch nicht so weit verbreitet, weil es auf der Baustelle schlichtweg nicht praktikabel ist. Da braucht es andere, viel einfachere Instrumente, die Daten aufnehmen, vernetzen und in unterschiedlichen Ansichten wiedergeben können.“ So beschreibt Michael Jug, Geschäftsführer von Thinkproject Österreich, ihre praktikable Herangehensweise, die BIM mit der Baustellenpraxis verknüpft.

Die Digitalisierung unserer Geschäftsmodelle und Geschäftsbeziehungen ist ja bereits in vollem Gange, und wird noch viel weiter gehen. Immer wichtiger wird es dann, auch die digitale Identität sicherzustellen, sodass relevante Geschäftsdokumente ausgetauscht, Verträge übermittelt, und sonstige Rechtsgeschäfte abgewickelt werden können. Das ist ein neuer Level an Sicherheit für die digitale Kommunikation, als wir es von Amazon, Google und Facebook kennen. Damit Sicherheit aber nicht auf Kosten der Convenience geht, hat PSA eine App entwickelt, die beides kann: „Wir sind in der Lage, über die ich-App Personen eindeutig zu identifizieren, deren persönliche Daten zu schützen und gleichzeitig bequem Rechtsgeschäfte zu unterstützen“, erklärt Kremena Irinkova, Sales & Account Manager, PSA Payment Services Austria.

Und auch die Nutzer*innen der Immobilie profitieren stark von der Digitalisierung: „Wir stellen den Nutzer*innen detaillierte Verbrauchsdaten zur Verfügung und so können sie lernen, wo Einsparungen noch möglich sind. Rein durch die Beschäftigung mit den detaillierten, transparent gemachten Verbräuchen sind leicht 10% Einsparung möglich“, erläutert Christian Ammer, Geschäftsführer, ista Österreich GmbH, einen weiteren wesentlichen Nutzen.

Und auf welche konkreten Umsetzungen sind wir stolz?

„Wir haben unternehmensintern und im Dialog mit unseren Kunden massiv auf das Thema Nachhaltigkeit gesetzt. Nicht nur, dass wir interne Richtlinien zur Mobilität, zum Ressourcenbewusstsein etc. aufgestellt haben – das Thema ESG ist auch in unseren Beratungsgesprächen DAS Top Thema“, berichtet Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE Österreich. Isabella Stickler, Vorstandsvorsitzende Alpenland Gemeinnützige Bau-, Wohn- und Siedlungsgenossenschaft, ist stolz auf ihr nachhaltiges Wohnprojekt in Obergrafendorf: „Viel Holz auch im sichtbaren Bereich, viel Grün in Begegnungszonen und Privatflächen, intelligente Grundrisse für unterschiedliche Wohnbedürfnisse sind nur ein paar der hier umgesetzten Nachhaltigkeitsaspekte.“ Dietmar Reindl, CEO von b.house, gibt sich selbstkritisch. „Wenn wir heute kritisch über Flächenversiegelung sprechen, muss ich sagen, dass ich früher selbst für unglaublich viele m² verantwortlich war. Mit der neuen Technologie von b.house setzen wir jetzt auf das Überbauen bereits versiegelter Flächen.“ Der Selbstkritik der starken Flächenversiegelung stimmt auch Alexander Kopecek, Geschäftsführer, Aspern Seestadt Einkaufsstraßen, zu, ergänzt aber gleich mit weiteren, mutigen Ideen: „Wir erarbeiten gerade ein Konzept für die Verdichtung einer Remise, wo im ersten Stock ein Busbahnhof entstehen soll. Aber das ist nicht genug, die Flächen sind so groß, dass am Dach des Busbahnhofs noch ein Golfplatz entstehen kann.“

Angesichts Komplexität und multipler Krise, angesichts Chancen und Möglichkeiten: Wohin jetzt?

Eines hat die Stimmung am 4. Ghezzo Immobilientag klar gekennzeichnet. JA, wir sehen diesen Krisen ins Auge. JA, wir erkennen die dahinter liegenden Risiken und Chancen, und JA, wir sind aus unseren Learnings der Vergangenheit und aus unserer Überzeugung heraus gerüstet, diese mutig anzugehen. Zwei Zutaten gibt uns Christian Clerici, Botschafter der E-Mobilität, in seiner Key Note noch mit: Humor, und die LUST, Veränderungen auch wirklich anzupacken. In diesem Sinne – auf ein Wiedersehen bei unseren kommenden Veranstaltungen!