Kauf- und Investmententscheidungen brauchen belastbare Daten – denn es wird komplexer!

In einer immer komplexer werdenden Welt braucht man als Grundlage für wichtige Entscheidungen ausreichend Daten. Und gerade Entscheidungen im Immobilienbereich, die Tragweiten über Generationen hinweg haben, sollten nicht nach Baugefühl getroffen werden. PriceHubble schafft die notwendige Datengrundlage und Regional Director Christian Crain sorgt beim Wissen rockt! Immobilientag mit Faktenchecks für die Zahlen, Daten Fakten, mit denen wir in die Diskussionen einsteigen. Wir haben ihn zur Vorbereitung der größten Immobilienkonferenz in Wien über seine Einschätzung zur Lage im Wohnimmobilien-Sektor befragt. Wir kommen auch auf Nachhaltigkeit, Sanierung und Wertentwicklung zu sprechen.

Alexander Ghezzo: Bei PriceHubble dreht sich alles um Daten. Wie kommt Ihr in so turbulenten Zeiten zu belastbaren Daten? Welche Quellen nutzt Ihr für die vielen Standorte, die Ihr abdeckt?

Christian Crain: Bei unseren Lösungen machen wir uns Big Data, fortschrittliche statistische Analyseverfahren und nicht zuletzt attraktive Visualisierungen zunutze. Genau das schätzt unsere Kundschaft. Das bringt ein neues Transparenzlevel in den Markt. PriceHubble sammelt, organisiert und analysiert jede Art von Daten, die auch nur im Entferntesten mit dem Wohnimmobilienmarkt zu tun haben. Das können Daten zu Käufen und Verkäufen sein. Darüber hinaus werten wir Inserate aus, städtische Mitteilungen, sozioökonomische Daten, öffentlich zugängliche Angaben zur Energieleistung, zu Baugenehmigungen und vieles mehr. All diese Daten sind öffentlich zugänglich. Die Kunst liegt darin, sie zu sehen, sie zu sammeln und vor allem sinnvoll zu sichten, um daraus wertvolle Trends für Marktentwicklungen und Investitionsentscheidungen herauslesen zu können.

Wir haben eine der größten proprietären Datenbanken für Wohnimmobilien auf dem Markt für die zehn Länder aufgebaut, in denen wir bereits tätig sind. Die Erkenntnisse, die wir gewinnen, fließen in unseren Algorithmus ein. Der Algorithmus ist unser automatisiertes Bewertungsmodell und damit das technologische Herzstück unseres Geschäfts. Das Wertergebnis basiert auf Hunderten von Datenpunkten wie Fläche, Stockwerk, Art der Immobilie, Energieeffizienz, Anzahl der Schlafzimmer, Qualität der Küche, Parkplatz im Freien, Garten, Lärm, Nähe zu Parks und Schulen, Verkehrsanbindung, Aussicht, Art der Heizung und vieles mehr. Gerade in volatilen Zeiten wie diesen, in denen neben der Lage immer mehr gefühlte und reale Einflussfaktoren wie die Energieeffizienz einer Immobilie auf den Preis einwirken, ist dies immens wichtig.

Zusätzlich geben wir unserer Kundschaft verschiedene digitale Produktlösungen in die Hand, damit sie diese umfangreichen Daten und präzisen Bewertungen in ihren Unternehmen nutzen können, um ihre Endkund:innen zu beraten oder datengestützte Entscheidungen innerhalb ihrer eigenen Organisation zu treffen.

Alexander Ghezzo: ESG-Reporting ist eine der aktuellen großen Herausforderungen für die Immobilienbranche. Da zeigen sich oft Wissenslücken in Bezug auf das eigene Portfolio. Wie stellen sich Eure Kunden darauf ein?

Christian Crain: Das heutige und zukünftige Niveau der Energieeffizienz ist zweifellos das wichtigste Kriterium für oder gegen den Wert einer Wohnung oder eines Ein- oder Mehrfamilienhauses. Damit rückt auch das ESG-Reporting, gerade für größere Player am Markt, immer stärker in den Fokus. Sie selbst sowie ihre Kund:innen, Mitarbeitenden und Business-Partner:innen sollen klar erkennen können, welchen konkreten Wertbeitrag ESG zum eigenen Portfolio leistet.

Wir bieten Lösungen an, die es Immobilienfachleuten ermöglichen, sich einen besseren Überblick über die Energieleistung ihrer Immobilien zu verschaffen, um fundierte Kauf- und Investmententscheidungen treffen zu können. Eine dieser Lösungen ist der Renovation Analyser. Dieser ermöglicht die automatisierte Ermittlung der aktuellen Energieeffizienz jeder Wohnimmobilie. Zusätzlich haben Anwendende die Möglichkeit, die zu erwartenden Investitionskosten zur Verbesserung der Energieeffizienz um bis zu 3 Klassen schätzen zu lassen. Darüber hinaus prognostizieren wir den neuen Marktpreis aufgrund der energetischen Sanierung.

Diese neue Lösung, welche auch bald in Österreich verfügbar sein wird, unterstützt Immobilienprofis dabei, ihre Kundschaft zu den besten Strategien für energetische Sanierungen zu beraten, was die Beziehung stärkt und neue Möglichkeiten schafft.

Zudem ermöglicht die Lösung es institutionellen Akteur:innen wie Banken und Investor:innen, ihre Kenntnisse über ihre Bestände zu erweitern, ihre Risikoexpositionen zu bewerten sowie die Energieeffizienz und die Kosten für energetische Modernisierungen zu schätzen.

Alexander Ghezzo: Besonders dramatisch sind die Warnrufe aus der Wohnwirtschaft. Droht uns hier wirklich die beschworene Wohnungsnot?

Christian Crain: 2023 ist der Wohnungsneubau in Österreich tatsächlich regelrecht eingebrochen – das ist leider Fakt. Zwar gibt es nach Berichten im Land rund 600.000 leerstehende Wohnungen – doch sind diese entweder in sehr schlechtem Zustand oder im Hochpreissegment angesiedelt. Was in Österreich zunehmend fehlt, sind mittelgroße Wohnungen zu vertretbaren Kauf- und Mietkonditionen.

Unstrittig hat die Inflation der vergangenen Jahre ihre Spuren in den Budgets der privaten Haushalte hinterlassen. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist weiter hoch. Doch die Fähigkeiten, die Finanzierungen auch zu stemmen, gehen zurück. Auch und gerade in Österreich: So war der Wohnungsmarkt in Wien lautet einer von Bloomberg im Mai vergangenen Jahres veröffentlichten Studie der schwächste unter allen untersuchten europäischen Metropolen. Doch bis zu einer echten Wohnungsnot ist es zum Glück noch weit hin. Es gibt auch zunehmend mutmachende Signale aus dem Markt. Vor allem die Anzahl der Angebote bezüglich der Vermietung von Wohnungen als auch Häusern hat sich in den letzten beiden Jahren wieder erholt.

Alexander Ghezzo: Wie steht denn Österreich im Vergleich dar, wenn es um Sanierung und Verdichtung geht?

Christian Crain: Besonders Wien steht vor ähnlichen Herausforderungen wie beispielsweise auch die deutsche Hauptstadt Berlin – und nahezu jede Metropole in Europa. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen ist hoch, der Flächenbedarf immens – doch die Möglichkeiten, neue Flächen auszuweisen und für neue Wohnbebauung zu nutzen, sind sehr begrenzt. Was Abhilfe schaffen kann, ist der Blick nach oben: Gefragt ist eine intelligente Bauweise nach oben, statt in die Breite. „Verdichtung“ könnte tatsächlich zu einigen Erfolgen führen.

Wir haben das letztes Jahr gemeinsam mit unserem Partner-Unternehmen syte exemplarisch für den umkämpften Berliner Wohnungsmarkt ausgerechnet und herausgefunden, dass die Nachverdichtung im Bestand bis zu 410.000 Quadratmeter neue Mietfläche schaffen kann – das entspricht rund 7.000 bis 8.000 neuen Wohnungen. Ähnliches ist auch in Wien möglich. Ganz wichtig: Es geht nicht darum, neue Hochhäuser zu errichten. Sondern vorhandene Bauten sinn- und maßvoll aufzustocken.

Alexander Ghezzo: Welchen Einfluss haben energetische Sanierungsmaßnahmen auf den Immobilienwert?

Christian Crain: Einfach gesagt einen eindeutig positiven und wertsteigernden. Die Bedeutung des Energieeffizienzlabels für die zukünftige Wertsteigerung einer Immobilie ist heute mindestens genauso groß wie die der Lage. Wir haben das jüngst in zwei Studien Schwarz auf Weiß nachgewiesen und die Auswirkungen von Energielabels auf die Wohnungspreise in drei deutschen Großstädten (Berlin, Hamburg, München) im Zeitverlauf analysiert. Dabei wurden zwei verschiedene Messgrößen untersucht: Der Einfluss verschiedener Energielabels auf den Immobilienwert im Zeitverlauf und der positive Einfluss, den die Durchführung von energetischen Sanierungen auf den Immobilienwert haben kann. Der Einfluss verschiedener Energielabels auf die Immobilienpreise ist bekannt. Betrachtet man jedoch die Auswirkungen der Energielabel auf die Wohnungspreise zwischen September 2022 und August 2023 im Vergleich zu März 2022 bis Februar 2021 (vor dem Ukraine-Krieg), so stellt man fest, dass sich die Kluft zwischen den Preisen für energieeffiziente und nicht energieeffiziente Immobilien weiter vergrößert.

Besonders in München ist diese wachsende Kluft bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen sehr deutlich zu erkennen. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung mit dem Energielabel B früher um 2,3 Prozent höher war als der einer Wohnung mit dem Label G/H, liegt er jetzt im Durchschnitt um 15,5 Prozent höher. Dasselbe Phänomen ist beim Label C im Vergleich zu G/H zu beobachten.

Dass sich die energetische Sanierung nicht nur in Sachen Klimaschutz lohnt, sondern sich auch wirtschaftlich häufig auszahlt, belegt auch unsere zweite aktuelle Studie für den Haus- und Wohnungsmarkt in Köln. Häuser und Wohnungen mit einem derzeit hohen Energieverbrauch würden bei einer energetischen Sanierung auf die Effizienzklasse D zusammengenommen eine Marktwertsteigerung von 13,4 Milliarden Euro generieren. Nach Abzug der für die Modernisierung erforderlichen Kosten ergibt sich ein Potenzial auf einen Netto- Gewinn von mehr als vier Milliarden Euro für den Kölner Wohnmarkt. Auch wenn die energetische Sanierung als großer Aufwand gesehen wird –unter dem Strich lohnt sie sich und sorgt für eine positive Wertbilanz.

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