Immobilienentwicklung Wien – Reloaded 2019: Wie geht rentabler Wohnbau in Wien?

by Alexander Ghezzo

Immobilienprojektentwicklung für den Wiener Wohnungsmarkt war schon mal leichter. Mit der WBO Novelle gibt es viele Unsicherheiten, Städtebauliche Verträge sollen das Stadtbudget entlasten, für Umwidmungen gibt es neue Regelungen und die Grundstückspreise schränken an sich schon die Rentabilität ein. Im Interview beschreibt die Expertin Evelyn Susanne Ernst-Kirchmayr / DIe ERNST die Herausforderungen und zeigt, worauf man als Projektentwickler in Zukunft besonders achten wird müssen.

Ghezzo: Im Sommer 2018 haben Sie die Rechtssicherheit für das Instrument der Städtebaulichen Verträge in Wien als „mission under construction“ bezeichnet und im Herbst wurde eine umfassende Novelle der Wiener Bauordnung beschlossen – wie sehen Sie die derzeitige Situation für Immobilienentwicklungen?

Ernst: Immobilienentwicklung ist ja bekanntlich DKT für Fortgeschrittene – Monopoly für die international player – wobei in Wien derzeit die Karten für den Grundstücksmarkt teilweise unauffindbar und bei den verbliebenen die Preise nicht entzifferbar sind, oder Phantasiezahlen aufweisen. Zusätzlich sind noch neue Risiko-/Chancekarten am Stapel, von denen bei manchen nicht klar ist, ob sie Risiko oder Chance bedeuten – nicht nur aufgrund der weiterhin steigenden Bevölkerungszahl treibt die hohe Nachfrage den Preis der Häuser, die aufgrund der damit einhergehenden hohen Nachfrage nach Bauleistungen sowie gesetzlicher Zusatzanforderungen ohnedies schon hoch lizitiert werden. So purzeln die Preise nachfrageinduziert durcheinander, sodass wir teilweise fast wie bei einem Hütchenspiel gespannt sind: ist ein Projekt mit Wohnungen und/oder anderen stadtplanerisch gewünschten Nutzungen dabei, das zu einem fairen Marktpreis realisiert werden kann? Fair meine ich dabei sowohl für die zukünftigen Nutzer als auch eine Mindestrendite, die ja Grundlage – auch für zukünftige – Geschäftstätigkeiten für Entwickler und Investoren ist.

Ghezzo: … und konkret zur aktuellen Situation der Städtebaulichen Verträge in Wien?

Ernst: Der § 1a WBO – im Gesetzestext Maßnahmen der Gemeinden als Trägerin von Privatrechten – ist seit Inkrafttreten im Juni 2014 unverändert und hat letztes Wochenende seinen 5. Geburtstag gefeiert, ohne jegliche gesetzliche Verjüngungsoperation oder einem Schönheitsmittelchen wie z.B. einer Durchführungsverordnung oder näheren „offiziellen Anleitungen“ beispielsweise zu definierten Prozessen, Kennzahlen, Fristen, Inhalten ….
Nichtsdestotrotz hat sich ein „usus der Vertragserrichtung“ eingespielt, nach anfänglichen Problemen beim Vollzug, wie auch der im Jänner 2019 veröffentlichte Stadtrechnungshofbericht zu den geprüften 13 Städtebaulichen Verträgen für 10 Projekte aus dem Betrachtungszeitraum 2014-17 konstatiert. Darin sind übrigens auch die Leistungspflichten im Wert von rd. € 38,5 Mio sowie zusätzliche Kostenbeiträge in der Höhe von rd. € 2,7 Mio projektspezifisch nachzulesen und geben uns somit Einblicke in mögliche Schwerpunkte, die selbstverständlich projektspezifisch zu interpretieren sind.
Der Weg ist also immer noch das Ziel – ich würde mir weiterhin zumindest eine Interpretation wünschen wie beispielsweise Planungsgrundlagen zum Geförderten Wohnbau.

Ghezzo: … das passende Stichwort zu meiner abschließenden Frage: durch Städtebauliche Verträge sollen technische und soziale Infrastrukturen für die Stadt durch den Projektwerber auf dessen Kosten erstellt werden – und dann auch noch 2/3 geförderter Wohnbau laut der von Ihnen erwähnten Planungsgrundlage: geht sich das aus?

Ernst: Vorweg zur Erinnerung DER Raumplanungsgrundsatz: Umwidmung in vollwertiges Bauland darf nur erfolgen, wenn die erforderliche Infrastruktur durch die Gemeinde bereitgestellt werden kann – wer die derzeitigen Bautätigkeiten bzw. die Projekte auf der öffentlich einsehbaren Vorhabenliste der MA 21 mit dem Gemeindebudget beobachtet, ahnt, dass sich Wien eine qualitätvolle Infrastruktur für die zahlreichen Bauplätze schlicht nicht leisten kann, deshalb ist das Modell der Vertragsraumordnung ja auch in vielen anderen (Bundes-)Ländern die einzige Lösung. Alternativen wären Abstriche in der Lebensqualität oder weniger Projekte zu genehmigen, wodurch das Angebot verringert und die Preise noch mehr steigen würden.
Der von Ihnen angesprochene Anteil 2/3 Wohnbau mit den Kalkulationsgrenzen des Wiener Wohnbauförderungsgesetzes und somit nur noch 1/3 freie Preisgestaltung bei zukünftigen Umwidmungen ist tatsächlich eine Risikokarte, für Entwickler aber auch für die Stadtplanung – in der WBO steht seit der Novelle 69/2018 weiterhin „nur“ überwiegend.
Die 8 Seiten Planungsgrundlagen zum Geförderten Wohnbau wurden im November 2018 vom Gemeinderat beschlossen und sind somit – entgegen wiederkehrender Diskussionsbeiträge – verbindlich! Im Gegensatz zu den Städtebaulichen Verträgen sind für diese allerdings z.B. für eine Projektgröße ab 5.000 m2 oberirdische Bruttogrundfläche pro Plangebiet definiert … und es sind auch eingeschränkte Anwendungen für besonders komplexe und kostenintensive Projekterfordernisse erwähnt, die jedoch durch die Stadtentwicklungskommission oder den Gemeinderat bestätigt werden müssen.

Ghezzo:  … das klingt nicht nach „das geht sich aus“?

Ernst: Im Bild von DKT: Stadtplanung als auch die Entwickler haben innerhalb kurzer Zeit zahlreiche Karten erhalten, von denen meines Erachtens aufgrund deren Wechselwirkungen und Reihenfolge „im Stapel“ nicht bei jeder derzeit beurteilt werden kann, ob es eine Risiko- oder eine Chancenkarte ist.
Wir nennen dies eine multidimensionale Planungsdynamik und sind aktuell dabei, ein entsprechendes multidimensionales Kalkulationsprogramm für Szenarienbewertungen zu erstellen – eine reizvolle Aufgabe, vor allem, da in Wien aktuell noch weitere vielfältige Planungsinstrumente und -grundlagen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der dominierenden WBO-Diskussionen derzeit auch in Entwicklerkreisen fast dornröschenhaft schlummern z.B. Partizipative Masterplan mit seiner verpflichtenden Beteiligungsschleife die in der Projektentwicklung zu berücksichtigen ist, u.a. ab 3.000 m2 Bruttogeschoßfläche oder bei Umwidmungen von Grün- in Bauland … durchaus eine weitere Risiko/Chancenkarte.
… und last but not least: Ende Juni wurde im Gemeinderat die Aktualisierung der Smart City Strategie beschlossen – wodurch die Themen Digitalisierung und Partizipation neu in die Rahmenstrategie der Stadtplanung aufgenommen wurden und damit weitere Karten im Spiel der Kalkulationsrennen sind.
Zurück zum eingangs erwähnten DKT: dessen Ziel ist der Bankrott der Mitspieler – so endet hoffentlich nur das Spiel!
Im echten Wiener Leben kühlt sich durch „Immobilienentwicklung Reloaded“ hoffentlich die Branche etwas ab – nicht zuletzt auch, da nun mehrere Projekte mit jeweils mehreren hundert Wohnungen „im Stau der Novellierung 2014“ resp. den Städtebaulichen Verträgen nun begonnen werden konnten – um zukünftig ausreichend smarte UND rentable Entwicklungen zu realisieren, in den Segmenten „leistbar“ und luxeriös, und nicht zu vergessen: auch mittlere Preise werden nachgefragt, denn nicht jeder der keinen Anspruch auf geförderten Wohnraum hat kann sich eine hochpreisige (Querfinanzierung-)Wohnungen leisten!

Mehr zum Thema Wohnbauprojekte in Wien lesen Sie auf www.die-ernst.at hören Sie auf der 10. GBB Green & Blue Building Conference am 12. November 2019

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