Einreichung zum GBB Award: Einsparungspotentiale im Betrieb heben

Margot Grim-Schlink bietet bei e7 energy innovation & engineering Technisches Monitoring als Dienstleistung an. Einsparungen, die fast ganz ohne Investitionen verwirklichbar sind – das ist definitiv nachhaltig und passt gut zum GBB Award. e7 hat also eingereicht und im Interview erfahren wir, warum im Betrieb selbst neu gebauter Immobilien schon so viel Optimierungspotential steckt.

 

Ghezzo: No- und Low- Cost Maßnahmen führen Einsparungen von mehr als 10%. Was sind das für Maßnahmen? Bedienen wir unsere Immobilien so falsch?

Grim: Dazu muss man leider „ja“ sagen. Aber nicht, weil die Betreiber so schlecht oder unmotiviert sind. Einerseits stehen die Betreiber meist unter sehr hohem Druck im Arbeitsalltag. Ihr Hauptjob ist es, dass das Gebäude funktioniert und dass die Kerngeschäfte laufen. Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung, Störmanagement und Beschwerden von GebäudenutzerInnen lassen ihnen oft nicht den Raum um den perfekten Effizienzgraden in der Haustechnikzentrale nachzulaufen.

Als externe Berater tun wir uns auch manchmal etwas leichter mit GebäudenutzerInnen zu kommunizieren. Wir können z.B. den Primar fragen, wann er wirklich die reine Luft braucht und können hinterfragen, ob die Lüftungsanlage wirklich 24h am Tag laufen muss. Das geht intern oft viel schwieriger. Weiters haben Betriebsführer meist nicht so viele unterschiedliche Werkzeuge um überhaupt auf Mängel drauf zu kommen. Wir setzen ja verschiedene Tools und Werkzeuge ein, abhängig von der Ausgangslage im Gebäude.

Ghezzo: Die Diskrepanz zwischen dem Energieverbrauch der geplant war und dem was tatsächlich verbraucht wird, schauen Sie sich im Technischen Monitoring an. Was sind die Gründe für die Kluft vor und nach der Planung?

Grim: Dafür gibt es vielerlei Gründe, wobei ich gleich vorausschicken darf, dass es kein „Fehler“ des Einzelnen ist, sondern ein Makel am System.

1. Die Gebäudetechnik wird immer komplexer. Einerseits aus einem steigenden Komfortbedürfnis (z.B. mehr Kühlung), andererseits auch aus Energieeffizienzgründen (z.B. mechanische Be- und Entlüftung, mehr erneuerbare Energie). Die Integration von erneuerbarer Energie braucht schlicht mehr Technik als ein Gas- oder Fernwärmeanschluss. Das Zusammenspiel zwischen Heizung, Lüftung, Kühlung – das sind ja oft eine Vielzahl an Anlagen – ist nicht trivial. Die Gebäudeleittechnik soll das Gebäude steuern, aber irgendwer muss diese ja programmieren. Das ist hoch komplex und da passieren Fehler.
2. Die Beschreibung wie die Gebäudetechnik nach Fertigstellung funktionieren soll ist zwar meist so vorhanden, dass man überprüfen kann, ob sie oberflächlich funktioniert – z.B. es wird warm oder kalt. Jedoch ist sie nicht in einem solchen Level bzw. Detaillierungsgrad formuliert, dass man auch überprüfen kann, ob die Anlagen in jedem Bereich auch ihre SOLL-Vorgaben erfüllen. D.h. es braucht mehr Informationen im Detail aus der Planung und den betreffenden Anlagen.
3. Durch die vielen Schnittstellen während des gesamten Gebäudeentwicklungsprozesses geht viel Information verloren. Was hat sich der Planer wirklich bei seiner Planung gedacht? Kommt das wirklich beim Errichter und dann beim Facility Manager an?
4. Die Digitalisierung hat eine so detaillierte Überprüfung möglich gemacht. Aber es gibt im Fertigstellungsprozess niemanden, der für die Funktion der digitalen Daten und deren Auswertung zuständig ist. Der Installateur kümmert sich um sein Gewerk. Der Elektriker um seines. Wer überprüft das Zusammenspiel im Detail, ob alle Sensoren, Klappen, Motoren exakt das tun, was sie tun sollen? Deshalb gehen die Gebäude oft ineffizient und mangelhaft in Betrieb. Das bleibt dann oft jahrelang so bestehen, weil die Mängel eben gut versteckt sind und verursachen höhere Energieverbräuche, schlechte Komfortbedingungen und auch einen höheren Verschleiß der Technik.

Hier braucht es eine Person, die bereits in der Planung dabei ist um sicherzustellen, dass die notwendigen, prüfbaren Informationen und Daten vorhanden sind und dann noch vor der Übergabe schaut, ob alles so funktioniert wie geplant. Diese Lücke soll das Technische Monitoring schließen.

Ghezzo: Klimaschutz und geringe Kosten: Das scheint eine perfekte Mischung zu sein. Lassen sich Betreiber und Bauherrn entsprechend leicht überzeugen?

Grim: Ob der Klimaschutz ein Thema ist, hängt sehr von der Überzeugung der jeweiligen Person bzw. dem Unternehmen ab.

Ich denke, dass die Betriebskosten bei den meisten Entscheidungsträgern noch wichtiger sind. Ob diese wiederum ein Thema sind, hängt stark davon ab, ob sie für sich selbst bauen oder ob später verkauft oder vermietet wird. Eigennutzer haben ein natürliches Interesse daran, dass die Betriebskosten langfristig niedrig sind und nehmen sich deshalb diesem Thema stärker an.

Für Investorenprojekte, die nach Fertigstellung vermietet oder verkauft werden ist die Lebenszykluskostenberechnung noch nicht so relevant, schließlich zahlt ja der Mieter/Käufer dann die späteren Betriebskosten. Aber hier kommt auch Druck vom Markt, dass niedrigere Betriebskosten wichtiger werden. Weiters werden Gebäude für eine bessere Vermarktung immer mehr zertifiziert. Hier werden auch gewisse Mehrkosten für eine höhere, nachhaltigere Qualität in Anspruch genommen und das ist gut.

Also die Tendenz geht in die richtige Richtung, aber es gibt noch viele Gebäude, die noch nicht mit dem Lebenszyklusgedanken geplant und gebaut werden.

Ghezzo: Ist das Technische Monitoring auch für Wohnimmobilien interessant?

Grim: Grundsätzlich kann man mit dem Technischen Monitoring alle digitalen Datenpunkte auf die Einhaltung ihres SOLL-Werts überprüfen. Wirklich Sinn macht es dann, wenn ein gewisser Komplexitätsgrad in der Gebäudetechnik vorhanden ist. Also wenn eine Lüftungsanlage drinnen ist, macht das schon Sinn. Empfehlenswert ist es spätestens dann, wenn die Wärme- und Kältebereitstellung durch eine Wärmepumpe erfolgt. Wir sehen, dass es kaum ordentlich funktionierende Lüftungs- und Wärmepumpen gibt.

Ghezzo: Im internationalen Umfeld ist das Technische Monitoring schon weiter verbreitet?

Grim: Das Technische Monitoring kommt aus Deutschland. Dort wurde es von der TU Braunschweig und er RWTH Aachen entwickelt und es gibt bereits eine Empfehlung des AMEV für die öffentliche Hand das Technische Monitoring umzusetzen. In zwei Bundesländern ist es für die öffentliche Hand sogar schon Pflicht.

In dem nun auslaufenden EU-Projekt QUANTUM haben wir versucht das Technische Monitoring in zehn Ländern zu importieren. Wir haben in mehreren Ländern Pilotprojekte gemacht. So wirklich geglückt ist uns aber glaub ich nur in Österreich und auch da ist es noch ein weiter Weg, bis es Standard wird.