Die 10 größten Herausforderungen der Immobilienwirtschaft

by Alexander Ghezzo

 Wir beraten große weltweit tätige Unternehmen, coachen Top-Manager und Führungskräfte. Und dabei begegnet uns ganz stark ein Wort: VUCA: „volatile“, uncertain“, „complex“ und „ambiguous“ – das sind die Begriffe mit denen die moderne Welt beschreiben wird. Das Tempo des Wandels ist rasant; Vorhersagen scheinen unmöglich; die gesellschaftliche Vielfältigkeit und detaillierte Normierungen erschweren klare Entscheidungen und Ursache und Wirkung sind schwer voneinander zu unterscheiden. Also sucht das Top-Management nach Konzepten und Ideen, um mit diesen Faktoren umzugehen.

Am 22. März habe ich zum jährlichen Ghezzo-Immobilienfachbeirat eingeladen – ein Treffen mit Vorständen, Geschäftsführern und Top-Managern aus der Immobilienwirtschaft. Mission des Meetings: herausfinden, welche die zehn wichtigsten Trends und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft 2017/2018 sind.

Das Ergebnis: Obwohl das Kunstwort VUCA nicht auftaucht, so geht es doch genau um diese Ungewissheit (Zinsentwicklung, verändernde Gewohnheiten der Nutzer, kürzere, Nutzungszyklen) und wie man damit umgehen kann (Unternehmens- und Fehlerkultur, Innovation, Alternative Nutzung…).

Gilt also auch für die Immobilienwelt: Welcome to the VUCA World?

Hier nun die Top-10 Herausforderungen für die Immobilienbranche 2017/2018:

  1. Nutzungszyklen werden immer kürzer

    Die Projektentwicklung ist gefordert, Flächen von Beginn an flexibel zu halten und verschiedene Nachnutzungen zu ermöglichen: Flexibilität, Kühlung ohne Technik, Smarte Grundrisse und Steuerungsmöglichkeiten sind gefragt. Intelligente Gebäude braucht der Markt. Neue Nutzungskonzepte durch digitale Plattformen wie „WeWork“ oder „airbnb“ können hier helfen.

  2. Innovation, Digitalisierung und Automatisierung

    Die Bau- und Immobilienwirtschaft funktioniert immer noch nach alten Mustern. Industrielle Vorfertigung am Bau soll den Bauprozess verändern. Dies birgt immense Kosten- und Zeit- Einsparungspotentiale, schränkt aber auch in Architektur und Möglichkeiten der Individualisierung ein. Innovation wird durch die Förderung im eigenen Unternehmen und durch die Einbeziehung von Proptechs geschaffen.

  3. Mobilitätskonzepte verändern Anforderung an die Immobilie

    Das eigene Auto ist ein Konzept mit Ablaufdatum. Schon jetzt ist jungen Menschen das Auto immer weniger wichtig. Weniger Stellplätze werden benötigt. Was kann man aus den viel zu großzügig bemessen Parkmöglichkeiten im Bestand machen? Es ergeben sich auch Chancen durch das Miteinbeziehen von neuen Mobilitätskonzepten in neue Immobilien.

  4. BIM

    Kosten und Nutzen von BIM entstehen in unterschiedlichen Phasen des Lebenszyklus und das bremst die Durchdringung, obwohl ab 2018 alle öffentlichen Projekte mit BIM abgewickelt werden müssen.

  5. Neue Wohnformen und Leistbarkeit

    Wohnbedürfnisse, Wohnungsformen und -größen ändern sich. Kleine Wohnungsgrößen erhöhen den Betreuungsaufwand. Wohnungen leistbar zu bauen, ist durch die vielen öffentlichen Auflagen schwierig.

  6. Unternehmenskultur

    Unternehmen müssen schnell reagieren und gut abgestimmt sein. Es wird schwieriger, die richtigen Leute zu finden und an das Unternehmen zu binden. Gemeinsame Werte im Unternehmen sollen offene und klare Kommunikation ermöglichen.

  7. Die Politik fordert viel und agiert sprunghaft

    Egal ob es ums Mietrecht, Flächenwidmung, Umweltrichtlinien, sozialen Vorgaben usw. geht, verlangt die Politik viel Kooperation. Z.B. sollen Startups in neuen Projekten günstige Flächen zur Verfügung gestellt werden. Rechtsicherheit scheint bei gewidmeten Flächen nicht gegeben.

  8. Steigende Grundstückspreise und Baupreise

    Was gestern zu teuer war, ist heute Okkasion. Noch lässt sich alles wiederverkaufen und dadurch bleibt bei manchen Projekten der Faktor Nachhaltigkeit auf der Strecke. Doch was passiert mit Gebäuden die nicht flexibel und mit qualitativen Abstrichen gebaut wurden, wenn die Zinsen steigen und Immobilienpreise fallen? Das Thema Umnutzung gewinnt an Bedeutung.

  9. Steigende Komplexität der Projekte, vor allem im Bereich der Quartiersentwicklung

    Quartiersentwicklung wird durch viele Aspekte sehr komplex. Umweltrichtlinien, soziale und ökonomische Auflagen, technische Herausforderungen sind nur wenige der zahlreichen Einflussfaktoren.

  10. Was passiert nach der Entschleunigung des Booms?

    Was passiert, wenn Zinsanhebung, Preissenkungen und vielleicht auch noch das Scheitern eines der Big Player am Markt die Stimmung zum Kippen bringt? Der Markt ist zwar durch ausreichend Eigenkapital zu einem gewissen Grad abgesichert, doch bergen der starke Kapitaldruck am Anlageimmobilienmarkt sowie riskante Investments durchaus Gefahren.

cof

Teilgenommen und Input geliefert haben:

  • DI Gerald Beck, ehemaliger Geschäftsführer, STRABAG Real Estate GmbH
  • DI Marc Guido Höhne, Geschäftsführer, Drees & Sommer
  • Andreas Holler, B.Sc, Geschäftsführer, BUWOG Group
  • KR Christian Hrdliczka, Business Development, RE/MAX Austria
  • Mag. Dr. Alexander Kopecek, Vorstand, Wien 3420 Aspern Development AG
  • Dr. Andreas Köttl, CEO, value one holding AG
  • Ing. Wolfgang Kurzacz-Dörflinger, Leiter Asset Management Österreich, CA Immobilien Anlagen AG
  • Mag. Ernst Machart, Vorsitzender des Vorstand IWS Town Town
  • Dr. Eugen Otto, Eigentümer, Otto Immobilien
  • DI Michael Pech, MRICS, Vorstandsmitglied, Österreichisches Siedlungswerk Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft
  • Herwig Michael Peham MRICS, Leitung Investment und Prokurist, EHL Immobilien GmbH
  • KR Georg Spiegelfeld MRICS, REV, Geschäftsführer, Spiegelfeld Immobilien GmbH
  • Mag. Christian Traunfellner, Country Manager Operations Austria, Immofinanz AG
  • MMag. Peter Christian Ulm, MRICS, Vorsitzender des Vorstands, CEO, 6B47 Real Estate Investors AG

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