Büroimmobilien vergleichbar gemacht

by Alexander Ghezzo

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Alexander Bosak ist nicht nur ein versierter Gitarrist. Er kennt sich auch verdammt gut mit Büroimmobilien aus. Ein Interview mit ihm passt also perfekt zu unserem Motto ‚Wissen rockt!“. Wenn Sie wissen wollen, wieviel Leerstand der Wiener Büroimmobilienmarkt hat, welche Submärkte am erfolgreichsten sind und mit welchen Märkten sich der Wiener Markt gut vergleichen lässt? Dann lesen Sie weiter…

Alexander Ghezzo: Mit dem Vienna Research Forum hast Du vor kurzem einen neuen Bewertungsstandard für Büroimmobilien herausgebracht. Was ist der Hintergrund dieses neuen Standards?


Alexander Bosak;
Die bisher verwendeten Daten basierten auf einer Arbeitsstättenzählung die zuletzt 1991 erhoben wurde. Darin war jede Arbeitsstätte enthalten, wie z.B. Büroflächen von Universitäten, Schulen, oder auch solche in Werkstätten und dgl.
Für führenden Maklerkanzleien und natürlich für deren Kunden sind Daten von Bedeutung die den modernen, international vergleichbaren Bürostandard abbilden, weil Unternehmen und Investoren
die nach einem Standort suchen vor allem Büroflächen genau nach diesem Standard nachfragen. Mit dem nun neu entwickelten VRF – Standard können wir ein wichtiges, positives Signal an Investoren senden. Gleichzeitig fördern wir damit Wien als modernen Bürostandort.

AG: Der Bewertungsstandard gilt nur für Immobilien mit Baujahr 1990 plus. Ist da die Vergleichbarkeit nicht sowieso schon sehr hoch?

AB: Nein sie gilt auch für Objekte – sowohl im Alt- als auch im Neubau – die in dieser Periode generalsaniert wurden. Es mussten zudem Mindestkriterien erfüllt werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen um aufgenommen zu werden.

AG: Und warum habt Ihr den Gesamtmarkt in Submärkte aufgeteilt?

viennaresearchforum_grafik4AB: Das war neben der Gebäudeklassifizierung die zweite wichtige Maßnahme bei der Erhebung moderner Büroflächen in Wien. Investoren und Unternehmen benötigen diese Einteilung als wichtige Entscheidungshilfe bei der Standortsuche und Objektauswahl. Nun ist es erstmals möglich akkurate Daten auf Submarktebene zu analysieren bzw. diese miteinander zu vergleichen.

 

AG: Was unterscheidet den Standard eines Altbaus von dem eines Neubaus nach VRF Kriterien?

AB: Die Zentralklimatisierung als Mindestkriterium wurde beim Altbau weggelassen, sonst gab es noch kleine Abweichungen bei der Beurteilung der Haustechnik und der IT-Verkabelung, sonst waren die Kriterien im Großen und Ganzen gleich.

 

AG: Was waren die interessantesten Ergebnisse, bei Eurer Untersuchung des Wiener Büroimmobilienmarktes?

AB: Der große Anteil des Submarktes CBD – Innere Bezirke mit rund 40% am modernen Wiener VRF-Bestand, ebenso wie dessen zu erwartender niedriger Leerstand mit 4,18%. Dieser spiegelt erfahrungsgemäß die hohe Nachfrage und die typisch begrenzten Erweiterungsmöglichkeiten internationaler Metropolen in Zentrumslagen mit vorwiegendem historischen Bestand wider. Ebenso spannend war für mich die Aufschlüsselung und Ergebnisse der Vermietungsleistung, wo derzeit viel oder wenig passiert. Auch der hohe Anteil der Vermietungsleistung im aktuellen 2. Quartal am Gesamtmarkt. Der Anteil betrug hier über 70%. Das kann sich natürlich von Quartal zu Quartal ändern. Hier bin ich schon gespannt auf welchem Niveau sich das im Durchschnitt einpendeln wird. Ich freue ich mich schon jetzt auf die lange Zeitreihe und die Beobachtung der einzelnen Entwicklungen.

AG: Die Leerstandszahlen für den Büromarkt wirken eigentlich sehr gering. Welche Entwicklung erwartest Du hier?

AB: Ich erwarte viennaresearchforum_grafik3noch einen weiteren Rückgang in den nächsten Quartalen. Aber mir ist es wichtig festzustellen, dass es bei den Leerständen nicht um gut oder schlecht geht. Jede Zahl eines jeden Submarkts ist individuell zu hinterfragen und zu analysieren.

 

 

 

AG: Der Standard soll ja auch dazu dienen Märkte vergleichbar zu machen. Gibt es da schon Ergebnisse?

viennaresearchforum_grafik2AB: Ausgangslage für unsere Definitionen waren vor allem die Researchforen in den Städten Warschau, Prag und Budapest. Hier lassen sich erstmals die Bestandsgrößen sehr gut miteinander
vergleichen. Man sieht z.B. hier, dass Wien und Warschau derzeit ca. die gleiche Bestandsgröße moderner Büroflächen aufweisen. Aufgrund der starken Neubauleistung, wird hier aber Warschau Wien recht schnell überholen. Mit deutlichem Abstand dahinter befinden sich die Märkte Prag und Budapest.

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