#wissenROCKT Real Estate Advisory Board 2026: Der Markt kommt zurück, aber nicht wie früher

Am 28.01.2026 hat unser traditionelles Advisory Board Real Estate stattgefunden.

Wieder kamen führende Köpfe der Bau- und Immobilienbranche zusammen, um die Lage einzuordnen, Entwicklungen zu hinterfragen und jene Punkte zu identifizieren, die 2026 tatsächlich über Projekte, Investitionen und Transaktionen entscheiden. Im Mittelpunkt standen die großen globalen Verwerfungen und die vielen praktischen Herausforderungen. Wir wollten von führenden Köpfen der Branche wissen, welche Schwerpunkte wir bei unseren #wissenROCKT Konferenzen setzen sollen.

Das Positive zuerst: Der Markt zeigt wieder mehr Bewegung, aber nicht gleichmäßig. Teilmärkte laufen auseinander – nach Lage, Produkt, Qualität, Zielgruppe und Kapitalquelle. Doch während im Eigentum in manchen Segmenten wieder mehr Nachfrage und Interesse spürbar ist, bleibt die Projektentwicklung vielerorts schwierig, in Abhängigkeit von Finanzierung, Vorverkauf, Bewilligungen und Kalkulationssicherheit abhängig.

Die im Advisory Board diskutierten Themen bilden die inhaltliche Grundlage unserer #wissenROCKT Konferenzen im Immobilien- und Bausektor, in denen wir diese Fragestellungen gemeinsam mit Branche, Verwaltung und Politik vertiefen.

Marktgefühl 2026

Die ersten Wortmeldungen unseres Advisory Boards kreisten um ein gemeinsames Grundgefühl: Es wird wieder mehr geredet, besichtigt und geprüft – und in einzelnen Bereichen auch wieder mehr abgeschlossen. Trotzdem bleibt vieles zäh. Die Gründe sind die gleichen wie schon 2025: Bankprozesse und Bewilligungen dauern länger, Anforderungen sind höher, Risikoprüfungen kleinteiliger. Gleichzeitig ist die Unsicherheit in Haushalten und Unternehmen nicht verschwunden. Fast drei Jahre Rezession und Inflation haben die Österreicher*innen vorsichtig gemacht; und erst recht die internationalen Investoren.

Genau dieses Spannungsfeld, zwischen vorsichtiger Marktbelebung und struktureller Zähigkeit, steht auch im Fokus unserer Immobilienkonferenzen 2026. Beim 7. Ghezzo Immobilientag diskutieren wir mit Entwickler*innen, Investor*innen, Banken und Politik, wie Projekte unter diesen Rahmenbedingungen wieder realisierbar werden.

Wohnen rückt immer stärker in den Mittelpunkt

Wohnen stand eindeutig im Zentrum. Nicht nur als Assetklasse, sondern als gesellschaftliches Thema, als politischer Druckpunkt und als operatives Problem in Planung, Finanzierung und Umsetzung. Leistbarkeit wird längst nicht mehr nur über Quadratmeterpreise diskutiert. Im Vordergrund steht die Frage nach den Gesamtkosten des Wohnens: Betriebskosten, Energie, Gebühren, Finanzierung, Erhaltungsaufwand und die Planbarkeit künftiger Investitionen.

Gemeinnützige Akteur*innen spielen in der Flächen- und Projektakquisition eine immer stärkere Rolle. Gleichzeitig entstehen neue Kooperationsformen zwischen gemeinnützig und privatwirtschaftlich organisierten Playern, weil sie in manchen Fällen die einzige realistische Struktur darstellen, um Projekte überhaupt zu realisieren. Es zeichnet sich eine doppelte Herausforderung ab: Einerseits braucht es mehr Angebot vor allem im mittleren Preissegment, andererseits müssen die Rahmenbedingungen so gestaltet sein, dass Bau, Sanierung und Nachverdichtung nicht an Komplexität scheitern.

In der Runde wurde mehrfach betont: Wenn Wohnen leistbarer werden soll, braucht es Partnerschaften, und vor allem eine objektivierte Einschätzung der Lage. Was sind die echten Kosten des Wohnens? Welchen Bedarf gibt es? Mit dem Finger auf die „bösen Miethaie" zu zeigen, ist reiner Aktionismus und politisches Kleingeld.

Gespannt blickt man nach Brüssel wo ein EU-Kommissar für leistbares Wohnen, eine Taskforce der Kommission und ein Wohnausschuss im EU-Parlament tätig werden.

Wohnen ist damit nicht nur ein Marktsegment, sondern ein gesamtgesellschaftliches Thema. Diese Perspektive prägt auch die Agenda des 7. Ghezzo Immobilientags 2026, wo Wohnen, Leistbarkeit, Regulierung und Umsetzungsrealität gemeinsam mit allen relevanten Stakeholdern diskutiert werden.
Die Anmeldung ist bereits geöffnet.

Regulatorik: Komplexität als Kostentreiber

Die Regulatorik wird in Österreich als besonders überbordend empfunden. Für Projekte bedeutet das: längere Vorläufe, höhere Beratungskosten, mehr Unwägbarkeiten in Due Diligence, mehr Risikoaufschläge, mehr „Stopp-and-go“.

Komplexität frisst Geschwindigkeit – und Geschwindigkeit entscheidet über Kosten. Vor allem, wenn politische Interventionen den Markt zusätzlich aufwühlen, schreckt das internationale Investoren schnell ab – Stichwort Mietpreisdeckel o.ä..

Weniger Parallelwelten (Bund/Land/Gemeinde, verschiedene Bauordnungen, divergierende Anforderungen), mehr klare Standards, schnellere Verfahren, nachvollziehbare Prüflogik: das würde die Arbeit in der Immobilienbranche deutlich beschleunigen.

„Lassen wir doch unsere Gesetze, Richtlinien und Normen doch einfach durch die KI entrümpeln.“, ist eine durchaus ernstgemeinte Forderung.

Kapitalmarkt & Finanzierung

Ein weiterer Schwerpunkt: Wer finanziert 2026 Projekte – und zu welchen Bedingungen? Klassisches institutionelles Kapital bleibt in vielen Fällen einfach weg. Das betrifft sowohl direkte Käufe als auch Entwicklungsfinanzierungen und Partnerschaften. Die Gründe dafür liegen weniger in einzelnen Marktmeinungen, sondern in Strukturfragen: Portfoliolasten, Governance-Anforderungen, Limitierungen, Risikomodelle und die Frage, wie viele Unsicherheiten gleichzeitig tragbar sind.

Gleichzeitig entsteht eine Verschiebung: Die Aktivität verlagert sich stärker zu privatwirtschaftlich organisiertem Kapital, zu Family Offices und zu Investor*innen, die antizyklisch denken und schnell entscheiden können. Im Eigentumssegment wurden zusätzlich Käufer*innengruppen genannt, die Österreich als Stabilitätsanker wahrnehmen – auch aus geopolitischen Motiven. Diese Nachfrage kann punktuell wirken, ersetzt aber nicht automatisch die Breite institutioneller Liquidität.

Für die Praxis heißt das: Projekte müssen stärker beweisen, dass sie finanzierbar, abwickelbar und exitfähig sind. Der Qualitätsbegriff verändert sich: Nicht nur Architektur, Ausstattung oder Lage zählen, sondern auch technische und regulatorische Robustheit, Betriebskostenlogik, ESG-Fähigkeit und Risikomanagement.

Die allgemeine Zinsbewegung schätzt unser Board seitwärts oder eher steigend ein. Weniger Transaktionen zwingen Projektentwickler*innen mehr Finanzierungen abzurufen. Das macht Geld teurer.

Finanzierung, Risikobewertung und Exitfähigkeit zählen damit zu den entscheidenden Qualitätskriterien von Projekten. Diese Themen bilden einen eigenen Schwerpunkt beim 7. Ghezzo Immobilientag am 19.05 im Flughafen Wien, wo Banken, Investor*innen und Projektentwickler*innen ihre Perspektiven offen austauschen.

Baukosten, Produktivität, Standardisierung: die unbequeme Debatte

Ein zentrales Thema war der Umgang mit Baukosten und Produktivität. Wer über Leistbarkeit spricht, landet zwangsläufig bei der Frage, wie gebaut wird – und ob die Branche bereit ist, stärker über Standardisierung, Typisierung, modulare Systeme und industrielle Vorfertigung zu sprechen.

Der Punkt ist heikel, weil er schnell als Qualitätsverlust missverstanden wird. Tatsächlich ging es im Advisory Board eher um die Frage, wie man Qualität planbar macht. Planungsaufwand, Fehlerkosten, Bauzeit und Nachtragsrisiken müssen reduziert werden.

Denn die Baukosten werden wieder steigen, da ist sich unser Advisory Board sicher. Sobald die Nachfrage breiter zurückkommt oder große externe Faktoren (Materialströme, Infrastrukturprogramme, Wiederaufbau) Ressourcen binden, steigt das Risiko neuer Preisschübe.

Büro, Retail, Umnutzung

Obwohl Wohnen dominierte, war auch die Lage in Büro- und Handelsimmobilien Teil der Diskussion. Besonders im Bürobereich wurde die Herausforderung klar benannt: Hochwertige Neubauten sind teuer herzustellen; gleichzeitig steht Bestand unter Druck und reagiert mit Mietnachlässen. Das erschwert Vermietung und Transaktionen – selbst in grundsätzlich guten Lagen, wenn Produkt und Preis nicht zusammenpassen.

Als Konsequenz rückt die Frage nach Repositionierung und Umnutzung in den Vordergrund. Statt reflexhaft neu zu bauen, werden neue Nutzungskonzepte und hybride Modelle relevanter. Im Retail wurde eine stärkere Dynamik in Eigentümerstrukturen angesprochen, dazu kürzere Vertragslaufzeiten und eine höhere Bedeutung der Mieter*innenbeziehung. Wer hier erfolgreich sein will, braucht mehr Nähe zum Betrieb: Frequenz, Sortiment, Logistik, Aufenthaltsqualität, Betriebskosten.

Auch das Thema Datacenter kam vor – mit einer differenzierten Perspektive. Diese Projekte sind extrem komplex: Collocation, Infrastruktur, Energieanschluss, Abwärmenutzung. Das braucht sehr konkretes Know How.

Rohstoffknappheit, Lieferketten, Kreislaufwirtschaft: Resilienz wird strategisch

Was wir in den letzten Jahren schon vereinzelt erlebt haben, wird mittlerweile zum Dauerzustand: Vom Krieg in der Ukraine bis zum Vulkanausbruch, von Naturkatastrophe zu geopolitischen Verwerfungen; der Einfluss auf die Lieferketten ist unvorhersehbar.

In Sachen Baustoffe wird allein der Wiederaufbau in der Ukraine in absehbarer Zeit für Engpässe sorgen.

Kreislaufwirtschaft ist eine der Strategien, die hier helfen können. Wiederverwendung, Rücknahmelogistik, Materialpässe, Ersatzteilverfügbarkeit, langlebige Systeme und Wartbarkeit; Planbarkeit erhöht sich, Abhängigkeit wird reduziert. Nicht nur die fehlenden Geschäftsmodelle und die teilweise höheren Anfangskosten machen es schwierig, Kreislaufwirtschaft als Beschaffungsstrategie umfassend auszurollen. Ganz zentral muss die Frage offen bleiben, welche Materialien jetzt schon verbaut sind, und wie diese bei Abriss und Umbau genützt werden können.

Kreislaufwirtschaft und Green Building wird speziell auf der #wissenROCKT 17. GBB - Green and Blue Building Conference am 5.11.2026 in Wien diskutiert.

ESG & Dekarbonisierung

Obwohl 2025 mit Omnibus eine Relativierung der Reportinganforderungen an Unternehmen passiert ist, bleibt die Immobilienbranche dem Thema Green & Blue treu, vielleicht etwas praxisorientierter als davor.

Das kommt nicht nur aus Idealismus, sondern hat sehr konkrete Gründe: Energiepreise, Nutzer*innenanforderungen, Anforderungen der Bank und Risikomodelle machen die Beschäftigung mit Nachhaltigkeit wichtig. Klimaresilienz ist die andere Seite der Medaille.

Im privaten Bereich werden Nachhaltigkeitsmaßnahmen vor allem dann akzeptiert, wenn sie monetär nachvollziehbar sind: niedrigere laufende Kosten, geringeres Sanierungsrisiko, höhere Werthaltigkeit.

Zertifizierungen können unterstützen. Ein wirksamer Hebel liegt in der Finanzierungslogik: Wenn Banken Nachhaltigkeit systematisch in Konditionen, Beleihung oder Bonitätsannahmen abbilden, wird das Thema im Alltag schneller wirksam.

Nachhaltigkeit wird damit immer stärker zu einer Frage der praktischen Umsetzung. Genau hier setzt auch der GBB Award an, mit dem wir Projekte auszeichnen, die ESG, Dekarbonisierung und Wirtschaftlichkeit überzeugend verbinden. Viele der beim Advisory Board diskutierten Ansätze finden sich in den Award-Einreichungen wieder – als konkrete Antworten auf regulatorische, wirtschaftliche und operative Herausforderungen.

KI & Digitalisierung: Effizienzhebel, wenn Prozesse sauber sind

KI tauchte an mehreren Stellen auf – als Werkzeug in operativen Prozessen (Analyse, Dokumentation, Kommunikation, Fehlerreduktion), als Impuls für schnellere Abläufe und als Idee, komplexe Regelwerke besser zu strukturieren. KI kann unterstützen, aber sie ersetzt keine klaren Entscheidungen, keine saubere Datenbasis und keine funktionsfähigen Prozesse. Der Nutzen entsteht dort, wo Organisationen bereit sind, Standardprozesse zu definieren und Arbeitsschritte messbar zu machen.

FAZIT: Vertrauen & Öffentlichkeit: der Bedarf an Fakten, Sprache und gemeinsamen Linien

Ein besonders wichtiger Teil des Gesprächs drehte sich um das Vertrauen in die Branche. Die Pleiten der letzten Jahre und das Narrativ in der Politik bzw. in der öffentlichen Diskussion haben viel kaputt gemacht. Dabei sind die Player, die die Krise überstanden haben, so professionell und effizient wie nie zu vor.

Aus dem Advisory Board lassen sich dazu zwei konkrete Handlungsfelder ableiten:

1. Faktenfähigkeit nach außen: Mehr Daten, bessere Erklärbarkeit, klare Darstellung von Preisbildung, Kostenblöcken und Verfahren. Nicht, um zu rechtfertigen, sondern um zu erklären.
2. Gemeinsame Linien: Dort, wo die Branche strukturelle Themen teilt (Verfahren, Förderlogik, Standardisierung, Sanierung), braucht es gemeinsame Sprache – auch in Richtung Endkund*innen, nicht nur in Fachzirkeln.

Und das ist der Auftrag an unsere Veranstaltungen: Fakten, Praxisbeispiele und Dialog mit der Politik, der Verwaltung und allen Stakeholdern, damit #wissenROCKT Konferenzen der Nährboden für produktive Partnerschaften sein können.