Wissen rockt! Real Estate Advisory Board 2025: Erfolgsmodelle für eine ungewisse Zukunft

Am 29.01.2025 fand wieder unser traditionelles Advisory Board Real Estate statt.

Führende Köpfe der Bau- und Immobilienbranche haben zusammen in die Zukunft geblickt, Chancen und Herausforderungen diskutiert und Leuchtturmprojekte präsentiert. Kernfragen wie die Bedeutung von ESG, allgemeine Marktlage, Investoren-Interesse, Angebot und Nachfrage standen auf dem Programm. Gleich vorweg: Wenn der politische Wille die Ökologie weniger priorisiert als zuletzt, dann wird das wohl auch die Branche tun.

Diskussionsthema #1: Die künftige Rolle der Nachhaltigkeit

Allein in der Zusammenfassung unserer Umfrage „Wie wird 2025?“ sieht man, dass die geschätzte künftige Bedeutung von Nachhaltigkeit und Ökologie rückläufig ist. Doch dies ist keineswegs ein homogener Trend: „ESG-fitte Immobilien zu entwickeln bietet die Chance, bei den Banken gute Finanzierungen zu bekommen. Für diese sind 2,5% green assets gefordert, wir liegen mit der Quote in Österreich aber deutlich darunter. Wer ESG-fitte Immobilien entwickelt, wird von den Banken tendenziell mit offenen Armen empfangen“, hören wir seitens der Expertinnen und Experten in puncto Development.

Doch auch seitens der Politik ist längst nicht alles klar: Was wird die Stoßrichtung der österreichischen Regierung sein? Was tut sich hier bei Regulatorien und Förderungen, und was tut sich in der EU? Wird der Green Deal weiter forciert, werden die fehlenden Chapters noch ausgearbeitet?

Und dann bleibt die Frage der ökonomischen Seite der Ökologie ungelöst: Nach wie vor stehen wir vor der Herausforderung, dass ESG fitte Immobilien in der Errichtung und Entwicklung teurer sind, und das Pay-Off durch günstigere Betriebskosten und geringeren Sanierungsbedarf erst später im Lebenszyklus zum Tragen kommt. Die „neuen Businessmodelle für wirtschaftliche Nachhaltigkeit“, die noch in den vergangenen Jahren von der Branche ausgerufen worden sind, haben sich also nicht etabliert.

Diskussionsthema #2 Standortattraktivität Wien

Wenngleich immer noch ausländische Investoren Wien als attraktiven Markt sehen, spürt mah schon einen Rückgang in der lebenswertesten Stadt der Welt. Aber warum? Wieso ist Wien heute weniger attraktiv als noch vor ein paar Jahren? Hierfür gibt es mehrere Gründe, und nicht alle sind in der Branche selbst zu finden.

Geld ist teurer als in anderen Städten: „Zum ersten Mal in meiner Berufslaufbahn sind die Kreditzinsen für die Errichtung einer Immobilie in Zagreb günstiger als in Wien!“ Aber auch Städte wie München, wo man eine viel höhere Miete verlangen kann, sind attraktiver als Wien. Hinzu kommt, dass Genehmigungsverfahren in Wien übermäßig kompliziert sind und lange dauern.

Weiters zu nennen ist die Attraktivität der Stadt für Betriebe: Hohe Lohnkosten, hohe Nebenkosten und Arbeitskräftemangel machen uns nicht gerade wirtschaftlich attraktiv, und Betriebe siedeln sich lieber in Tschechien, der Slowakei, Polen oder anderen Ländern des CEE-Raums an. Wirecard und Signa haben das Vertrauen in österreichische Manager und Unternehmen nicht gerade gestärkt.

Was wir hier also brauchen, sind positive richtungsweisende Projekte, Zusammenhalt in der Branche, eine gute Kooperation mit allen Playern und ein echter Bürokratieabbau.

Wenn die KIM-Verordnung nun fällt, dann kommen die privaten Investoren für Eigennutzung hoffentlich wieder stärker zurück.

Diskussionsthema #3: die Assetklassen

Beginnen wir beim Wohnungsmarkt: „Der Markt spitzt sich insofern zu, als dass 60% weniger Mietobjekte auf den Markt kommen werden als noch 2024 – und da waren die Zahlen schon nicht gut.“ Hinzu kommt, dass nach Beobachtungen der Daten die Anfragen und die Angebote nicht unbedingt übereinstimmen. Die „Zweizimmerwohnung, die immer geht“ geht scheinbar doch nicht so gut, dafür sind größere Wohnungen Mangelware.

ESG-fitte Wohnungen sind momentan noch eine Assetklasse, die – auch aus Bankeninteresse – noch attraktiv für Entwickler ist. Dennoch Projektentwickler und Investoren brauchen auch hier ein Überdenken der Regelungen: die derzeit geforderten Verwertungsquoten für eine Finanzierung sind am Markt einfach nicht durchsetzbar.

Die geringe Leerstandsquote bei Büros hilft dem Markt gerade sehr gut, was die Mieten betrifft. dennoch macht es Sorgen, dass es kaum Zuzug aus dem ausländischen Markt gibt. Bauen nach ESG wird weiterhin Bedeutung haben, besonders wenn dadurch die Betriebskosten geringgehalten werden. Der Transaktionsmarkt der Büroimmobilien ist nach wie vor schwierig, und weit weg vom Hoch.

Bei den Hotels sehen wir zwar einen Höhenflug bei den Umsätzen, die Kosten sind aber überproportional gestiegen, was die Profitabilität noch unter die Erwartungen drückt. Dies ist am Transaktionsmarkt deutlich spürbar – und es braucht in der nächsten Zeit sowohl eine Stabilisierung als auch eine reduzierte Yield-Erwartung.

Diskussionsthema #4 Erfolgsmodelle für die Zukunft

Stabilität unabhängig von Regierungen und politischem Willen ist für die Branche unabdingbar. Auch die Marktlage kann und wird sich immer wieder ändern, und gerade langfristige Projekte müssen über die Konjunkturwellen betrachtet und gemanagt werden. Hier einen guten Kontakt mit allen Stakeholdern zu haben und Handschlagqualität nach innen und nach außen zu zeigen, ist essenziell.

Übermäßiges Konkurrenzdenken hat gerade nicht Saison: Was wir brauchen, sind Vertrauen, tolle Projekte und Erfolge aus der Branche. Einander dabei zu helfen und sich gemeinsam zu freuen muss im Vordergrund stehen, genauso wie das gemeinsame Suchen von Lösungen beispielsweise bei der Frage der Markt-Attraktivität

Neue Leadership Skills sind gefragt, um die Menschen motiviert zu halten, optimistisch zu bleiben und den Purpose zu sehen, auch wenn der Einsatz viel höher für den gleichen Erfolg ist. Bewusst positive Erlebnisse im Büro schaffen gehört heute mehr denn je zur Aufgabe einer Führungskraft. Auch hinderliche Konflikte lösen, die Energie in die wirklich wichtigen Dinge stecken, gehören zu den gefragten Tugenden.

AI kann helfen: Schon in der Planung liegt wahnsinnig viel Chance, um Fehlplanungen hintanzustellen und Baukosten zu senken, sowie die Bauzeit zu verkürzen. Darin liegt eine riesige Chance, den Baukostenindex, der viel zu stark gestiegen ist, wieder in einen wettbewerbsfähigen Bereich zu bekommen. Auch im Energiemanagement und generell im Gebäudebetrieb können AI-Lösungen helfen, Betriebskosten zu senken. Auch wird AI dabei helfen, den Immobilienmarkt besser zu verstehen: So können Immobilienangebot und Nachfrage gekoppelt, die Entwicklung gesteuert und die Transaktionen angekurbelt werden.

Innovative Energiesysteme strömen auf den Markt, jedoch welche dann die richtige ist – auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie gesehen – wirklich die richtige? Im Planungsprozess hier auf die richtige Innovation zu setzen, ist entscheidend – state of the art JA BITTE, aber nicht veraltet. Was nach wie vor hoch angesehen ist, ist Fotovoltaik-Nachrüstung, so wird zum Beispiel der Wiener Westbahnhof mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet, die so groß wie vier Fußballfelder sein wird.

Regulatorik vereinfachen, Verfahren beschleunigen und digitalisieren sind weitere wichtige Erfolgsfaktoren. Die Zeit von der Planung bis zur Realisierung und Verwertung muss einfach kürzer werden, denn Kapital ist teuer geworden und die Dynamik hoch.  

FAZIT

Die Immobilienbranche steht vor vielen Unsicherheiten, und Stabilität, Beherztheit und Weitblick sind nun wichtige Eckpfeiler. Das Vertrauen in den Markt muss wieder gestärkt werden, und dazu braucht es vor allem Zusammenhalt. Zuhören, gemeinsame Lösungen entwickeln und rasch umsetzen ist gefordert. „Raus aus der Bubble“ und starke Allianzen auch mit dem Finanzmarkt, aber auch mit der Bildung, mit der Jugend und den künftigen Arbeitnehmer*innen zu schaffen, wird zunehmend wichtiger sein. Und last but not least: SELBST Vorbild sein und das tun, was man sich auch von den anderen wünscht. So kann es funktionieren!

Unter dieses Motto wollen wir auch unsere Immobilienkonferenzen 2025 stellen. Hier sind unsere Termine – melden Sie sich gleich an!