Technologie und integrierte Gesamtlösungen sollen leistbarer Wohnraum für Kommunen ermöglichen

Kleinkinder lernen zu sprechen, wenn sie ihre Bedürfnisse nicht mehr durch Weinen und Schreien allein artikulieren können. Lernt die Immobilienbranche nun, da wir das Bedürfnis nach Wohnraum nicht mehr ausreichend decken können, Technologie so einzusetzen, dass der Bau effizient und qualitativ funktioniert? Modulares Bauen ist einer der vielversprechenden Ansätze dafür. Ergänzt man es noch mit modernen Geschäftsmodellen, Finanzierungskonzepten und der nötigen Flexibilität, dann kann die Bau- und Immobilienwirtschaft die aktuellen Herausforderungen – Bürokratisierung, Baukosten, Nachhaltigkeit usw. – lösen.

cubeX AG versteht sich als Think Tank um solche Lösungen zu forcieren.

Im Zuge unserer Konferenz Municipal Trends für kommunale Entwicklung haben wir mit Torsten Graf darüber gesprochen, wie sich dieser Think Tank die Zukunft des Baues und des leistbaren Wohnens vorstellt.

Alexander Ghezzo: Modulares und Serielles Bauen, das sind Lösungsansätze für eine von hohen Baukosten ausgebremste Immobilienwirtschaft. Die Vorteile liegen auf der Hand und es wird immer mehr möglich. Was unterscheidet den CubeX Ansatz von dem, was es schon am Markt gibt?

Torsten Graf: CubeX adressiert eine konkrete Marktlücke. Viele bestehende modulare Lösungen liefern entweder sehr schnell und kostengünstig – etwa in Form von Container- oder Interimslösungen – oder sie sind hochwertig, dann aber häufig wieder komplex und entsprechend teuer. Die Kombination aus Geschwindigkeit, Leistbarkeit, architektonischer Qualität und Nachhaltigkeit für dauerhaften Wohnraum fehlt in dieser Form oft. Genau diese Vierer-Kombination bildet den Kern des CubeX-Ansatzes.

Ein weiterer Unterschied liegt im Systemgedanken. CubeX versteht sich nicht als einzelnes Bauprodukt oder Projekt, sondern als integriertes Gesamtsystem. Dieses verbindet Design, digitale Planung, serielle Holzbauweise und Umsetzung miteinander und wird perspektivisch durch skalierbare Finanzierungsmodelle ergänzt. Ziel ist ein End-to-End-Ansatz, der typische Schnittstellenprobleme reduziert und Projekte deutlich effizienter planbar macht.

Hinzu kommt die sogenannte Asset-Light-Strategie. CubeX betreibt bewusst keine eigenen Fabriken oder Maschinen, sondern arbeitet mit einem skalierbaren Netzwerk aus Produzenten, Logistikpartnern und Bauunternehmen zusammen. Dieser Ansatz ermöglicht eine hohe Flexibilität, hält die Struktur kostenschlank und sorgt gleichzeitig für Stabilität bei Preis und Qualität sowie für schnelle Anpassungen innerhalb der Lieferkette

Alexander Ghezzo: CubeX bezeichnet sich als eine technologische Denkfabrik „Thinktank“ für den Wohnbau der nächsten Generation. Wie erlebt Ihr die aktuelle Lage des Wohnbaues und wo liegen die großen Herausforderungen?

Torsten Graf: Die Situation im Wohnbau ist strukturell sehr angespannt. Europa steht laut aktuellen Analysen bereits heute vor einem erheblichen Defizit an Wohnungen. Schätzungen zufolge fehlen derzeit rund 9,6 Millionen Wohnungen, und Prognosen gehen davon aus, dass sich diese Lücke in den kommenden Jahren weiter vergrößern und bis 2027 auf bis zu 14,4 Millionen Wohnungen anwachsen könnte.

Besonders stark betroffen ist der Bereich des bezahlbaren und sozialen Wohnraums.

Gleichzeitig verschärfen mehrere Faktoren die Situation. Der Fachkräftemangel im Baugewerbe führt zu Verzögerungen in Projekten und erhöht gleichzeitig die Risiken für Qualität und Kosten. Hinzu kommt eine starke Kostendynamik im Bauwesen, die klassische Bauprozesse schwer kalkulierbar macht. Parallel steigen die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Ressourceneffizienz, während viele konventionelle Bauweisen weiterhin sehr material- und energieintensiv sind.
Ein weiteres strukturelles Problem sind die langen Projektlaufzeiten. Klassische Bauprojekte dauern oft zwischen 18 und 36 Monaten und sind durch viele fragmentierte Schnittstellen geprägt. Für den aktuellen Bedarf an Wohnraum ist dieses System schlicht zu langsam. Genau an dieser Stelle positioniert sich CubeX mit industrieller Vorfertigung und standardisierten Modulen, die Bauzeit, Komplexität und Kosten deutlich reduzieren können.

Alexander Ghezzo: Ihr seid ein Team von internationalen Experten. Wo gibt es Parallelen und wo Unterschiede, die auch unterschiedliche Lösungen brauchen z.B. im DACH Raum und darüber hinaus?

Torsten Graf: In vielen Ländern ähneln sich die grundlegenden Herausforderungen. Kostensteigerungen, lange Bauzeiten und begrenzte Kapazitäten prägen den Wohnbau nahezu überall. Entsprechend wächst international die Nachfrage nach skalierbaren und schnell umsetzbaren Baukonzepten. Der Bedarf betrifft dabei nicht nur klassische Wohnformen, sondern auch spezielle Segmente wie Mitarbeitendenwohnen in Industrie-, Tourismus- oder Gesundheitsregionen, ebenso wie Wohnraum für Studierende, Auszubildende oder ältere Menschen.

Gleichzeitig gibt es regionale Unterschiede. Im DACH-Raum spielen Bauordnungen, Genehmigungsverfahren, Förderstrukturen und lokale Standards eine besonders große Rolle. Diese Rahmenbedingungen wirken sich stark auf Typisierung, Geschwindigkeit und Kostenstabilität aus. Ein funktionierendes System muss daher standardisiert sein, gleichzeitig aber genügend Flexibilität bieten, um lokale Anforderungen zu erfüllen.

International – etwa in Wiederaufbau- oder Krisenkontexten – stehen andere Aspekte im Vordergrund. Hier ist häufig entscheidend, in sehr kurzer Zeit würdigen und dauerhaften Wohnraum zu schaffen, selbst unter schwierigen infrastrukturellen Bedingungen. Das bedeutet, dass ein System schnell skalierbar sein muss und sich zugleich an unterschiedliche lokale Gegebenheiten anpassen lässt.

Für CubeX ergibt sich daraus ein klarer Ansatz: Das System muss reproduzierbar sein, darf aber nicht starr bleiben. Statt überall identisch zu bauen, geht es darum, ein standardisiertes Grundsystem zu liefern, das lokal regelkonform konfiguriert werden kann, ohne die Effizienz der seriellen Fertigung zu verlieren.

Alexander Ghezzo: Auch auf Eurer Website findet sich das Schlagwort „kreislauffähig“. Was bedeutet das konkret? Beim Holz geht es ja oft auch um thermische Verwertung. Wie schätzt Ihr die Bedeutung Kreislaufwirtschaft ein?

Torsten Graf: Für CubeX bedeutet Kreislauffähigkeit vor allem, Gebäude von Anfang an so zu konzipieren, dass sie rückbaubar und wiederverwendbar sind. Dieser Ansatz wird häufig als „Design for Disassembly“ bezeichnet. Module und Komponenten werden so geplant, dass sie später wieder getrennt, neu kombiniert oder in anderen Kontexten weiterverwendet werden können. Der Lebenszyklus eines Gebäudes wird also nicht erst am Ende betrachtet, sondern bereits im Systemdesign mitgedacht.

Beim Material Holz geht es dabei nicht nur um einen einmaligen Einsatz mit anschließender thermischer Verwertung. Vielmehr steht eine CO₂-reduzierte Vollholzbauweise im Mittelpunkt, kombiniert mit seriell gefertigten Holzelementen, die präzise und ressourcenschonend produziert werden können. Durch diese industrielle Vorfertigung entstehen weniger Ausschuss und weniger Abfall als im klassischen Baustellenbau.

Entscheidend ist daher die Kombination aus Materialwahl, Systemlogik und Prozess. Kreislauffähigkeit bedeutet bei CubeX nicht nur, einen nachwachsenden Baustoff einzusetzen, sondern ein gesamtes Bau- und Nutzungssystem zu entwickeln, das auf Wiederverwendbarkeit, Wartbarkeit und langfristige Ressourceneffizienz ausgelegt ist.

Alexander Ghezzo: Leistbares Wohnen ist nicht nur in Wien das große Thema. Viele Gemeinden wollen in diese Richtung was tun, allein es fehlt an den finanziellen Mitteln. Was habt Ihr den kommunalen Playern anzubieten?

Torsten Graf: Für Kommunen ist besonders unser Commercial-Solutions-Mietmodell interessant. Dabei entwickelt und errichtet CubeX Gebäude auf Grundstücken der Auftraggeber, übernimmt die Finanzierung und vermietet die Einheiten über einen Zeitraum von etwa 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Laufzeit wird das Gebäude an den Grundstückseigentümer übertragen.

Dieses Modell adressiert ein zentrales Problem vieler Städte und Gemeinden: Es gibt häufig Flächen und einen klaren Bedarf an Wohnraum, aber zu wenig Kapital für hohe Anfangsinvestitionen. Durch das Modell kann Wohnraum geschaffen werden, ohne dass Kommunen sofort große Summen aufbringen müssen.

Gleichzeitig entsteht nach der Laufzeit ein wertschöpfendes Asset für den Eigentümer. Gemeinden erhalten Zugang zu zusätzlichem Wohnraum, ohne Grundstücke erwerben zu müssen, und profitieren von planbaren Vertragsstrukturen sowie einem deutlich reduzierten Bau- und Betriebsrisiko.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Geschwindigkeit. Durch den seriellen Ansatz kann Wohnraum deutlich schneller realisiert werden. Damit entstehen reale Entlastungen für Märkte, die heute unter akutem Druck stehen.

Aus praktischer Sicht sehen wir drei zentrale Ansatzpunkte für Kommunen. Erstens können Städte und Gemeinden aktiv Flächen öffnen, etwa auch Restflächen oder Areale für Zwischennutzungen. Zweitens sollten Genehmigungs- und Vergabeprozesse stärker auf serielle Systeme ausgerichtet werden, etwa durch standardisierte Typengenehmigungen oder vereinfachte Verfahren. Und drittens ist es wichtig, die öffentliche Kommunikation aktiv zu gestalten, um deutlich zu machen, dass es sich nicht um temporäre Containerlösungen handelt, sondern um dauerhaften Wohnraum mit architektonischem Anspruch und langfristiger Qualität.

Alexander Ghezzo: Technologie verändert gerade alle Lebensbereiche in einer ungekannten Geschwindigkeit. Wo sehr Ihr die Potentiale, was setzt Ihr um?

Torsten Graf: Bei CubeX ist Technologie kein Zusatz, sondern ein zentraler Produktivitätstreiber entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Industrielle Vorfertigung sorgt beispielsweise für eine präzise und konstante Qualität, reduziert typische Fehlerquellen auf der Baustelle und erhöht gleichzeitig die Planbarkeit von Projekten.

Auch Standardisierung spielt eine wichtige Rolle. Sie ermöglicht stabile und kalkulierbare Kostenstrukturen, die weniger von kurzfristigen Markt- und Materialschwankungen abhängig sind. Gleichzeitig wird die Gebäudetechnik als integraler Bestandteil des Systems gedacht.

Konkret bedeutet das etwa die Kombination aus Wärmepumpen und Photovoltaik, ergänzt durch Technikmodule, die den Zugang für Wartung und Austausch erleichtern. Dadurch lassen sich Betriebskosten langfristig optimieren und Gebäude unabhängiger von externer Energieversorgung machen.

Darüber hinaus ist geplant, das Portfolio künftig durch CubeX Energy Solutions zu erweitern, um zusätzliche smarte und nachhaltige Energielösungen zu integrieren. Insgesamt geht es darum, Technologie sowohl für Planung und Standardisierung als auch für effiziente und wartungsfreundliche Gebäudetechnik zu nutzen.

Alexander Ghezzo: Nach drei Jahren Rezession, wie schaut Ihr in die Zukunft? Was sind Eure Prognosen und Wünsche an die Politik dazu?

Torsten Graf: Aus unserer Sicht ist die Nachfrage nach Wohnraum nicht zyklisch verschwunden, sondern strukturell vorhanden. Faktoren wie Wohnraummangel, demografische Entwicklungen und steigender sozialer Druck sorgen dafür, dass politischer Handlungsbedarf weiterhin hoch bleibt. Gleichzeitig suchen viele öffentliche Akteure nach Lösungen, die schnell und skalierbar umgesetzt werden können.

Besonders stark werden sich in Zukunft Systeme durchsetzen, die Bauzeiten deutlich verkürzen und Kosten spürbar reduzieren können. Genau diese beiden Faktoren sind in einem Umfeld aus steigenden Zinsen und Kostenunsicherheit besonders entscheidend.

Damit solche Systeme ihr Potenzial entfalten können, braucht es jedoch passende politische Rahmenbedingungen. Dazu gehört vor allem eine Beschleunigung von Genehmigungsverfahren für serielle und modulare Bauformen sowie eine Reduktion unnötiger Fragmentierung in Planungs- und Vergabeprozessen.

Ebenso wichtig wäre eine Förder- und Vergabelogik, die stärker auf Lebenszykluskosten und langfristige Stabilität ausgerichtet ist, statt ausschließlich den niedrigsten Baupreis zu betrachten. Schließlich spielen auch Flächen eine zentrale Rolle. Öffentliche und kommunale Grundstücke sollten gezielt mobilisiert werden, um wiederholbare Projektpipelines zu schaffen.

Nicht zuletzt kann auch der serielle Holzbau als Instrument für Klimaschutz und Ressourceneffizienz stärker unterstützt werden. Wenn diese Rahmenbedingungen geschaffen werden, kann serieller Holzbau einen wichtigen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes leisten.

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