Nachbericht zum 5. Ghezzo Immobilientag STARKE REGIONEN
An einem richtig heißen Sommertag spürt man, wie die Lebensqualität in einer Immobilien WIRKLICH ist. Das neu eröffnete Arcotel Tabakfabrik im Quadrill Tower in Linz war Austragungsort unseres 5. Ghezzo Immobilientages am 24.06.2026 – an einem heißen Stadtsommertag nicht nur ein Ort für kühle Köpfe, sondern auch für kluge Gedanken, neue Kooperationen, fachlichen Austausch und auch – ja, Spaß und Freude. An die 80 Expert*innen aus der Branche sind zusammengekommen, um ENDLICH ins Tun zu kommen und die besten Ideen dazu auszutauschen.
Ein kurzer Streifzug durch das Quartier
Zuerst ein kurzer Streifzug durch das einladende neue Quartier Quadrill in der Tabakfabrik, durch das uns Markus Eidenberger, Tabakfabrik Linz Entwicklungs- und Betriebsges.m.b.H und Martin Zechner, Architekt für das Quartier QUADRILL Tabakfabrik, führen: „Das wirklich Schöne an diesem Projekt war, dass es schon bei der Ausschreibung die Qualitätskriterien in den Vordergrund gestellt hat. Einen Ort zu schaffen, der optisch und funktional an die bestehende Tabakfabrik anschließt, der Menschen über intuitive Durchwegung durch das Quartier leitet, der produktiv, positiv, zeitlos zum Verweilen, Arbeiten und Erholen einlädt und der die Farben und Materialien von Alt nach Neu mitnimmt.“ Und aus meiner Sicht – das ist WIRKLICH gelungen!
KLUGE SPRÜCHE HABEN AUSGEDIENT. FAKTEN UND MUTIGE ENTSCHEIDUNGEN TRETEN AUF DEN PLAN.
Stay alive till 25, tu nix till 26, … haben wohl alle schon gehört und es heimlich als Credo adoptiert. Wäre doch so schön gewesen, zu warten, dass die Krise einfach vorbeigeht, dass die goldene Zeit wieder zurückkommt, und Leute, die 2023 schon gesagt haben, dass die Party vorbei ist, wurden zwar bewundert, aber so ganz wollte man es nicht wahrhaben. So, jetzt IST 2026, und die Fakten liegen am Tisch. „Wenn jemand im Boom ein Grundstück zu teuer gekauft hat, wird er diesen Fehler einfach nicht mehr los.“ So formulierte Harald Schaumüller, REMAX, das wichtigste Grundgesetz für aktives Handeln. Auch die Zusammenfassung der Marktanalysen zeigt noch nicht in Richtung „Heaven 2027“:
- 2026 werden in Österreich zwar wieder etwas mehr Wohnungen als 2025 fertiggestellt werden, dennoch um 31% weniger als noch 2024. Wien ist dabei führend, Kärnten Schlusslicht.
- Die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt für Eigennutzer*innen verläuft im Wesentlichen seitwärts, mit Ausnahmen Linz, Graz und Eisenstadt. (Stephan Reisinger, EXPLOREAL)
- Die Renditenerwartungen im Wohn- und Bürosektor sind leicht fallend, nur im Logistikbereich ist mit einem sanften Anstieg der Renditen zu rechnen.
- Der Euribor und die Zinsen der EZB werden kurze bis mittlere Sicht weiterhin leicht steigen. (Matthias Munir Midani und Simon Torma, Oberbank)
- Wenn die Immobilien der Erbengeneration wieder auf den Markt kommen, wird das den Markt beflügeln (Günther Wiesmeier, REDL BAU- u. SANIERUNGS GmbH)
- Für große Projekte werden debt funds und weitere Finanzierungsmöglichkeiten abseits der klassischen Banken-Zusammenarbeit an Bedeutung gewinnen – doch das wird nur erfolgreich sein, wenn die Datenqualität und die Kompetenz auch für diese Thematik bei den Developern steigt (Sebastian Nitsch, Northpoint Advisors)
So heißt das Motto: „Ist halt jetzt so!“ Wer diese aktuelle Marktlage schneller akzeptieren kann, darin zukunftsfähige Entscheidungen treffen kann und danach handelt, hat die Nase vorn. Denn Souveränität ist gleich Resilienz, meint auch Constantin Otto Wollenhaupt, Publizist und Teilbereichsleiter in der Wirtschaftskammer Wien.
EIN STREIFZUG DURCH DIE ASSETKLASSEN UND ZUKUNFTSIMMOBILIEN: PROGNOSEN BLEIBEN SCHWIERIG, ABER ES TUN SICH CHANCEN AUF.
Schon angesprochen haben wir Renditenerwartungen in Logistikunternehmen. Gottfried Buchinger, Österreichische Donaulager GmbH, spricht konkret darüber, und welche Chancen und Herausforderungen damit verbunden sind: Gerade in Österreich gewinnen Logistikbauten an Bedeutung, weil hier ein sicherer Hub für Transporte in und aus dem Nahen und Mittleren Osten besteht. Gleichzeitig muss eine Logistikimmobilie auch mehr sein können, und als Gesamtquartier gedacht werden. Flächen, Energie- und Wärmeverteilung, Parks als attraktive Außenflächen, … den Aufgaben und der Kreativität sind schließlich keine Grenzen gesetzt.
Ganz ähnlich entwickelt sich die Diskussion rund um Datencenter, die wir mit Franz Hillebrand, Anders & Ganz, Matthias Rassbach, ESG Immobilien und Thomas Stadler, Stadler Immobilien führen: „Jede*r redet davon, aber keiner traut sich wirklich", lässt sich die Situation zusammenfassen. Dennoch: Cybersecurity, immer schlauere und einfachere Hackings, Datenhoheit, resiliente Daten- und IT Infrastruktur, … die Gründe für österreichische und europäische Datencenter sind vielfältig. Auch Mikrodatencenter im Bestand könnten eine spannende Idee sein, und der Hinweis fällt auf leerstehende Telekommunikationsbauten, die von ihrer Gebäudestruktur her schon die perfekte Hülle bieten würden. Besonders die ökologischen Kriterien sind dabei aber spannend: Wo kommt die Energie her? Wo geht die Wärme hin? Das braucht verantwortungsvolle Konzepte, statt ein billiges Green Field. Das Business-Modell muss freilich stimmen: „Die Auflagen zur Errichtung von Datencentern sind enorm, du musst du bis zur tektonischen Platte alles wissen – und mit Baukosten von 10.000 EUR pro m² rechnen – OHNE IT-Infrastruktur.“ Einmal mehr ist es unerlässlich, dass Kompetenz, Kreativität und Kapital zusammenfinden.
Auch für unsere immer älter werdende Bevölkerung braucht es neue Immobilienkonzepte. Wir werden in Österreich immer älter, aber nicht unbedingt gesünder. Wir haben jetzt schon eine Unterversorgung in der Pflege, die demografische Entwicklung wird das verstärken. Auch die Tatsache, dass die Einpersonenhaushalte in den Altersgruppen >60 Jahre immer mehr werden, klingt alarmierend. Worin also liegt die Zukunft? Klaus Duda, KDA ZT GmbH und Erich Benischek, Blaue Lagune haben hier konkrete starke Projekte entwickelt: Betreutes Wohnen kann sehr viele Gesichter haben – und es geht vor allem darum, leb- und leistbare Konzepte irgendwo zwischen dem klassischen Pflegeheim und der 24-Stunden-Pflegekraft zuhause zu entwickeln. Man braucht Wohnkonzepte, wo Eigenständigkeit und Betreuungsbedarf gezielt aufeinander abgestimmt sind, und sich mehrere kleine Wohneinheiten eine Pflegekraft „teilen“, bis hin zu betreuungsintensiven Einrichtungen, wo auch die Pflegekräfte ihrerseits Rückzugs- und Erholungsmöglichkeiten haben.
Doch auch die eigene Immobilie so lange wie möglich selbst zu bewohnen, ist ein Ziel: Dazu muss die gesamte Funktionsweise einer Wohnung für alle Alters- und Pflegestufen gedacht werden: Bodentiefe Parapete für bettlägerige Menschen, Küchen, die vom Rollstuhl aus ebenso wie von einem gesunden Menschen verwendet werden können, sind hier schon konkrete Entwicklungen, die am Markt erhältlich sind. Doch auch die Sicherheit ohne permanente Betreuung wird künftig eine Rolle spielen, berichtet Jennifer Leitner, ÖGIG: „Eine Glasfaser im Boden oder in den Wänden kann nicht nur die moderne digitale Erreichbarkeit sicherstellen, sondern gleichzeitig als Sensor dienen: Bewegungen – oder das Ausbleiben derselben, Temperaturveränderungen, Geräuschveränderungen können beispielsweise über die Glasfaser übertragen werden und so für Sicherheit der Bewohner*innen auch ohne permanente menschliche Überwachung sorgen.“ An Technologien wie diesen wird gerade breit und interdisziplinär geforscht.
SIND DIE TECHNOLOGIEN VON MORGEN DIE WUNDERWAFFE GEGEN DIE KOSTENTREIBER?
Ja, aber nicht nur: Auch die wahnsinnig langen Bauverfahren und die Vielfalt der Bestimmungen sind massive Kostentreiber, denen nicht (nur) durch Technologie begegnet werden kann. Der allererste Kostentreiber ist die Deckung von Bedarf und Planung. Jeder Quadratmeter, jede Fläche, jede Immobilie, die ich NICHT baue, weil ich den Bedarf durch Bestand oder etwas Anderes decken kann, ist die beste Einsparungsmöglichkeit, erklären uns Alois Aigner, LIG, und Peter Kovacs, MA 34 Stadt Wien. Doch auch die Baukosten müssen kritisch betrachtet werden – denn Fachkräftemangel UND Baukostenexplosion werden die Renditen nicht gerade befeuern. Bauen muss modular und seriell werden, darin sind sich viele unserer Expert*innen einig: „Die Grundbedürfnisse des Wohnens können durch serielles Bauen erfüllt werden – ein wesentlicher Hebel, um die Baukosten im Griff zu halten“, sagt Ferdinand Hochleitner, Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft m.b.H. Vorfertigung und Modularität helfen, anstehende Sanierungen und zukünftige Umrüstungen auch rasch und effizient durchführen zu können: „Hätten wir diese Technologie nicht industriereif gemacht, hätte Deutschland seine Plattenbauten niemals in der Geschwindigkeit sanieren können“, sagt beispielsweise Thomas Hagenauer, TECE. Modularität hilft besonders dort, wo Umbauten und Umnutzungen kosten- und zeitschonend gemacht werden sollen – also eigentlich überall. Gottseidank wird serielles und modulares Bauen und Sanieren immer mehr auch in Ausschreibungen berücksichtigt, und das fördert alle Player, sich damit zu befassen, berichtet Mirel Kandzetovic, Luksch Haustechnik GmbH. Dass serielles Bauen idealerweise auch zu einer Wiederverwendbarkeit einzelner Bauteile führen kann, zeigen, Projekte wie Pflegeeinrichtungen, Kindergärten oder dem Übergangsquartier der Regierung während der Parlamentssanierung, berichtet Christian Leitner von Lukas Lang.
BIM Planung und Modellierung werden dabei immer wieder genannt – erfahren wir nun also eine Renaissance der schon lang gepriesenen Vorteile? Es liegt auf der Hand, denn je umfassender die Verantwortung im Lebenszyklus, je vielfältiger die Anforderungen an Bauteile und Baustoffe, je genauer die Gebäudedaten und -informationen auch während der Nutzung, desto punktgenauer können Kreislaufwirtschaft, energetische Sanierung, Umnutzungen etc. realisiert werden. Bleibt die Frage offen, wann KI und BIM dann gemeinsam den echten Mehrwert bringen!
Jedenfalls im Gebäudebetrieb hat KI längst die Zukunft eingeleitet, beschreibt Gabriel Brandstätter, wohnio, das Potenzial: „80% der Zentralheizungsanlagen werden so betrieben, dass sie teils massives Einsparungspotenzial aufweisen.“ Transparente Daten bis auf Raumebene, KI-gestützte Auswertungen und daraufhin eine abgestimmte Optimierung der Heizkurven kann wahnsinnig viel bewirken. Dieses Versprechen untermauert auch Alexandra Haidinger, WSG: „Wir haben uns mit wohnio auf den Weg der Optimierung begeben, und bereits das im November gestartete Projekt hat im ersten Winter deutliche Einsparungen gebracht. Die Mieter*innen spüren das aber nur in der Heizkostenabrechnung, nicht im Komfort.“
KI-gestützte Datenauswertung des Gebäudebestandes kann auch aus aussagekräftigen Energieausweisen eine wesentliche Rolle spielen, wenn es um kluge Entscheidungen für den Gebäudebestand geht. „Sein Portfolio auf Knopfdruck transparent beurteilen zu können, sollte eigentlich schon Realität sein, aber leider hinken wir hier hinterher“, beschreibt Benjamin Hörtenhuber, IfEA, den Status Quo der Bestandshalter. Schaut man sich nur den Bestand der öffentlichen Gebäude in Oberösterreich an, so sind nur 15% der etwa 9.700 Gebäude min analysierbaren Energiedaten ausgestattet. Sanierungsentscheidungen können also gar nicht strategisch erfolgen – ein klares Beispiel dafür, wie es besser NICHT sein sollte.
ESG, LEISTBARKEIT vs. NACHHALTIGKEIT: KOSTENTREIBER ODER WERTTREIBER?
ESG ist kein Kostentreiber, sondern die Umsetzung der Kriterien macht ein Projekt erst Compliance-fähig. So klar, so gut. Banken und andere Finanzierungsformen fordern und fördern die Umsetzung der Kriterien, doch der Markt ist nur selten bereit, dafür auch Geld auszugeben. „Wir haben uns seitens der STRABAG entschieden, mit CO2 reduziertem Beton zu bauen. Wir machen das einfach, aber einpreisen kann man das nicht“, sagt Johannes Mayr, Strabag Real Estate. Auch im Bereich der Grünen Heiz- und Kühltechnologie wird oft mehr Technik eingebaut, als die Nutzer*innen verstehen und auch anwenden wollen. Hier ist noch sehr viel Aufklärungsbedarf zu leisten. Was leider kaum einzupreisen ist, sind die Kosten des Nicht-Handelns. Langsam aber sicher sieht man in der Wertentwicklung von Immobilien, dass Nachhaltigkeit im Betrieb belohnt wird, doch das ist eher den geringen Betriebskosten geschuldet. Folgekosten der Überhitzung – gerade in diesen Rekordsommertagen in Wien HEISS zu diskutieren – sind kaum einpreisbar, und auch über nicht mehr versicherbare Risiken aus Groß- und Extremwetterereignissen sprechen wir noch nicht ausreichend. All das wirkt sich natürlich auch auf die Leistbarkeit des Wohnens aus, das wir ausführlich diskutieren.
„Mit den gewünschten Mieten und den aktuellen Kostensituationen beim Bauen, Planen und Finanzieren ist der klassische Wohnbau nicht mehr abbildbar.“ So klar und deutlich muss der Status Quo angesprochen werden. Kooperationen zwischen Freifinanzierten, PPP Modelle und neuen Strukturen der Kapitalgeber sind hier zwar ein wichtiger Punkt, aber nicht der einzige. Wir diskutieren Leistbarkeit an mehreren Dimensionen:
Was heißt „leistbares Wohnen“, und was verstehen wir darunter? Während wir in Österreich kaum mehr als 25% des Monats-Einkommens für Miete ausgeben, geht es längst um viel mehr: Betriebskosten, Kosten der Mobilität, der Versorgung, der Betreuung je nach gewähltem Standort, … sind für Mieter*innen definitiv Teil der Betrachtung.
Österreich liegt im internationalen Schnitt in den Mietausgaben sehr günstig, dennoch sind über 55% der Mieter*innen der Meinung, dass sie zu teuer wohnen. „Wir müssen hier auch in der Gesellschaft über das Thema Leistbarkeit sprechen und Aufklärungsarbeit machen“, ermutigt Theresa Reiter, TERRA / Alpenland. Bernhard Pointinger verbindet das Thema Leistbarkeit auch mit Lebbarkeit: Durch modulare Bauweise, EU-taxonomiekonforme Gebäude und schnelle Realisierung sind schon von Anfang an viele Vorteile geschaffen: „Hohe Wohnqualität bei wirklich niedrigen Betriebskosten – das ist es, wo Menschen leben wollen.“ Und klar wird, Leistbarkeit ist ein höchst subjektiver Begriff und muss mit der Nutzer*innengruppe im Dialog erfasst und angegangen werden.
WELCHE NEUEN LEUCHTTURMPROJEKTE UND -TECHNOLOGIEN FÜHREN UNS IN DIE ZUKUNFT?
Die Tugend und die Kompetenz des Planens wird immer wieder angesprochen. „Immer geht’s auf die Architekt*innen!“ – was steckt da dahinter? Mit Eldin Kabaklija, Schluder Architekten ZT GmbH, Martin Oberascher, MOA Architekten ZT GmbH und Michael Schalk, ZETAR INGENIEURBÜRO kamen die Planer zur Sprache: Das Star-Architektentum gehört der Vergangenheit an. Wer interdisziplinär und in Teams arbeiten kann, wird sich durchsetzen. Die Planer*innen bleiben in der Verantwortung, bis das Projekt zu Ende ist.“ Und wann ist ein Projekt aus Sicht der Planer*innen zu Ende? „Eigentlich am Ende der Nutzung“. Das nenne ich zukunftsgerichteter Ansatz! Auch in Sachen Produktivität und Digitalisierung werden Architekt*innen und Planer*innen künftig von Digitalisierung und KI gestützt werden: „Die Arbeit kommt weg vom Firefighting auf der Baustelle zurück ins Büro und ins Vorfeld -dort gehört sie hin.“ Entwürfe und kreative Schöpfungen werden wohl noch länger menschliche Arbeit sein. Doch dass die KI Einreichpläne zeichnen, digitale Modelle erstellen und auch Kalkulationen machen kann, das wird schon bald in den Büros Einzug halten.
Noch ein wichtiges Element wird uns in die Zukunft führen: Wir müssen immer mehr im und aus dem Bestand heraus arbeiten. Daniel Resch, Landeskonservator, Bundesdenkmalamt, zeigt uns viele gelungene Beispiele aus Oberösterreich: „Wer hätte gedacht, dass wir in Braunau die Innenstadt zu einem Instagram Star machen, nur weil wir die Fassaden sanieren und sie gezielt wieder beleben?“ Dass in Wahrheit viel mehr hinter diesen Sanierungs- und Revitalisierungsprojekten steckt, wird im zweiten Blick deutlich: Nutzung, die Nutzer*innen selbst, deren Wege, deren Bedürfnisse, wirtschaftliche Möglichkeiten und das gezielte Füllen von Lücken in einem Stadtkern sind nur wenige der Elemente, die hier betrachtet wurden.
Die menschliche Kompetenz und das breite Verständnis aller Player wird die Branche wieder nach vorn bringen. Das unterstreicht auch Simone Harrer, Next Immobilien, und meint damit nicht nur ihren Beruf als Maklerin. Und last but not least: die Zukunft gehört Allianzen und Teams, die auf ein und dieselben Ziele Hand in Hand mit Kompetenz und Verständnis hinarbeiten. Nur so werden wir wieder wirtschaftlich erfolgreiche Projekte sehen. „Kreativität ist der wichtigste Rohstoff, den wir in Europa auch in Zukunft noch haben werden. Wir sollten den zum Wohle aller nutzen“.
Hier finden Sie die wichtigsten Vorträge als Download
Daniel Resch - Denkmalschutzamt: Bauen im Bestand - zwischen Bewahren und kreativem Schaffen
Gabriel Brandstetter und Alexandra Haidinger: Digitalisierung der Heizung
Benjamin Hörtenhuber: Zwischen Risiko und Pflicht: Energieausweis als Datenschatz
Martin Zechner und Markus Eidenberger: Quartier Quadrill in der Tabakfabrik
Constantin Otto Wollenhaupt: "Das ist jetzt halt so!"
Harald Schaumüller: Entwicklungen am Immobilienmarkt - Impulse und Strategien
Wir freuen uns, Sie bei unseren nächsten Veranstaltungen wiederzusehen!
SAVE THE DATE: 17. GBB Green and Blue Building Conference am 05.11.2026 in Wien!
Wir danken unseren Partnern des Immobilientages STARKE REGIONEN!
