Leistbarer, attraktiver und nachhaltiger Wohnraum: wie LZH den Spagat schafft

Leistbares Wohnen und Nachhaltigkeit stehen oft im Widerspruch zueinander. Müssen sie aber nicht! Im Gespräch mit Anna Gross, LZG Group, klärt sich so manches Vorurteil auf. Wenn man bereits bei der Grundstücksakquise sich auf "Entwicklungslagen" konzentriert, wenn man durch kluge integrale Planung und rasche Errichtungszeiten schnell beziehbaren Wohnraum schafft, und wenn man dann noch die Betriebskosten gering hält, indem nachhaltige Energiesysteme, Top-Wärmedämmung und minimalinvasive Sanierungsmöglichkeiten schafft, dann sind alle Widersprüche gelöst. Und wie schafft man die Attraktivität? Ganz klar! Geräumigkeit, Behaglichkeit und Infrastruktur rund um die Immobilie müssen von Anfang an mitgebaut werden. Im Gespräch mit Gudrun Ghezzo erklärt Anna Gross die Details und zeigt uns Leuchtturmprojekte.

Gudrun Ghezzo: In Zeiten steigender Kosten wird leistbarer Wohnraum immer seltener. Wie erlebt Ihr das in Wien und in ganz Österreich?

Anna Gross: Der Wohnungsbestand wird aktuell immer teurer und die Situation verschärft sich durch den nachhaltig fehlenden Neubau weiter. Aufgrund hoher Baukosten, einem nach wie vor hohen Zinsniveau & langer Projektentwicklungszeiten im Immobiliensektor (typischerweise 3-5 Jahre für ein Neubauprojekt) ist kurzfristig keine Besserung in Sicht. Mittlerweile ist nicht nur das Eigenheim für viele Menschen unleistbar geworden, sondern selbst eine angemessene Mietwohnung führt zu hohen finanziellen Belastungen. Die Situation ist besonders verheerend in den wachstumsstärksten Regionen Österreichs (allen voran Wien inkl. Speckgürtel), aber auch im restlichen Land sind die Auswirkungen deutlich zu spüren.

Es gibt keine einfache Antwort auf die aktuelle Situation – wir bei LZH versuchen deshalb der Herausforderung an allen Fronten zu begegnen. In der Grundstücksauswahl setzten wir beispielsweise sehr stark auf datengetriebene Lagenanalyse und identifizieren so Lagen in Speckgürteln großer Städte, die sich über die nächsten 10 Jahre überdurchschnittlich gut entwickeln werden. Im Bau setzten wir stark auf modulare Bauweisen da diese, wenn richtig angewandt, sowohl Kosten- wie auch Qualitätsvorteile gegenüber konventionellen Bau mit sich bringen. In der Vermietung und Vermarktung legen wir besonderen Wert auf den laufenden Austausch mit unseren Mietern da hier das wertvollste Feedback für laufende die Weiterentwicklung unserer Projekte und Grundrisse herkommt. Über alle Bereiche hinweg verfolgen wir den Ansatz möglichst große Teile der Wertschöpfungskette bei uns zu vereinen um so die Reibungsverluste, die normalerweise Immobilienprojekte teuer und langwierig machen auszuschalten.

Gudrun: Nachhaltigkeit wird immer mehr zur Anforderung der Finanzierung, der Investorinnen, der Nutzerinnen der Immobilie, und doch ist dies meist mit erhöhten Kosten – zumindest bei der Errichtung verbunden. Wie begegnet Ihr diesem Spagat?

Anna: Die Idee, dass Nachhaltigkeit zwangsläufig erhöhte Kosten und wirtschaftliche Nachteile bedeutet, ist in vielen Bereichen im Bau nicht mehr zeitgemäß. Insbesondere wenn Investoren bereit sind längerfristig zu denken, und viele langfristige Bestandshalter tun das mittlerweile, ist schon heute sehr viel möglich. Das fängt an bei der Integration nachhaltiger Energiesysteme, geht über die Verwendung beständiger, hochqualitativer Materialien, bis hin zur Nutzung auf effiziente, langfristige Bestandshaltung ausgelegter Bausysteme. Selbst wenn man sich auf nur solche Maßnahmen beschränkt, die bereits heute wirtschaftlich sinnvoll sind, ist schon ein großer Schritt gemacht.

Mit diesem Schritt ist es aber natürlich noch nicht getan und es bleibt noch eine Vielzahl Maßnahmen übrig, die wir als sinnvoll erachten, die aber bei einer kurzfristigen betriebswirtschaftlichen Betrachtung schwerer zu argumentieren sind. Hier liegt es an uns als Projektentwickler und Bauträger, die notwendige Überzeugungsarbeit zu leisten, dass eine möglichst nachhaltige Projektumsetzung heute sich für die Investoren in langfristigem Werterhalt niederschlagen wird, sei es durch verbesserte Finanzierungskonditionen, reduzierte Sanierungskosten, eine bessere Vermietbarkeit oder einen höheren Wiederverkaufswert.

Gudrun: Nachhaltigkeit muss doch über den gesamten Lebenszyklus gedacht günstiger sein als die nicht nachhaltige Alternative. Wo ist das schon spürbar und wo noch nicht?

Anna: Das sehen wir genauso. Um sich breit im Markt durchsetzen zu können, müssen nachhaltige Bauweisen bei einer vollen Lebenszyklusbetrachtung klare wirtschaftliche Vorteile bringen. Dank zahlreicher Innovationen über die letzten Jahre ist das mittlerweile in vielen Bereichen schon so. Drei der wesentlichsten Beispiele dafür sind aus unserer Sicht:

• Nachhaltige Energiesysteme: Maßnahmen wie die Integration von lokalen Photovoltaik-Anlagen, die Nutzung energieeffizienter Heiz- & Kühlsysteme oder die Bereitstellung von EV-Ladeinfrastruktur ist bei vielen Projekten sowohl wirtschaftlich attraktiv wie auch qualitativ ein echter Mehrwert für die Bewohner*innen des Projekts. Hier tut sich aktuell viel im Markt und wir rechnen damit das auch die Umsetzung lokaler Energiespeichersysteme kurz- bis mittelfristig wirtschaftlich attraktiv umsetzbar sein wird.
• Wärme- / Kältedämmung: Gute Wärmedämmwerte inkl. 3-Scheiben-Verglasung sind im österreichischen Neubau mittlerweile Norm und rechnen sich auch wirtschaftlich schnell durch verbesserte Betriebskosten für die Bewohner*innen.
• Projektoptimierung auf langfristige Bestandshaltung: Die Nutzung von Bausystemen mit zerlegbaren und leicht wartbaren Komponenten, sowie die Planung von Projektgrundrissen für eine effiziente Wartung (bspw. durch leichtzugängliche Wartungsschächte) wird immer relevanter.

Ein Bereich, der aus unserer Sicht hinter den Erwartungen zurückbleibt, ist der Modulbau mit seinen klaren Nachhaltigkeitsvorteilen durch reduzierte Ressourcenverschwendung durch hohe Standardisierung & reduzierte Fehlerquote, sowie die Verlagerung der Wertschöpfung in das kontrollierte Umfeld einer Fabrikhalle mit reduzierten negativen Auswirkungen von lokaler Witterung. Auch hier sind große Fortschritte über die letzten Jahre spürbar, der erhoffte große Durchbruch dieser Technologie ist aber noch ausgeblieben.

Gudrun: Ist leistbarer Wohnbau notgedrungen kleiner und weniger nachhaltig?

Anna: Das Gegenteil ist der Fall. Neben der ökologischen Nachhaltigkeit, die bei leistbaren Wohnbauprojekten in aller Regel ebenso umsetzbar ist wie bei hochpreisigen Flagshipprojekten, kommt hier noch der Aspekt der gesellschaftlichen Nachhaltigkeit dazu. Geschaffener hochqualitativer, angemessener Wohnraum muss für große Teile der Bevölkerung erschwinglich sein, sonst sind alle anderen Bestrebungen nachhaltiger zu bauen zahnlos und schießen am Ziel vorbei. Damit das funktioniert, braucht es eine hohe Effizienz & Standardisierung in der Ausführung und eine maximale Reduktion von Schnittstellen, um Reibungsverluste im Bauverlauf zu vermeiden. Ein Beispiel, wie wir diese Effizienz tagtäglich leben, ist in der Entwicklung unserer Projekt- & Wohnungsgrundrisse. Indem wir beispielsweise auf teure Tiefgaragen oder Aufzüge in zweistöckigen Wohngebäuden verzichten, reduzieren wir gleichzeitig den Ressourcenverbrauch, aber auch die Kosten für unsere Mieter*innen. Nachhaltigkeit bedeutet für uns nicht nur Umweltschutz, sondern eben auch soziale Verantwortung. Unsere Projekte schaffen Wohnumfelder, die Lebensqualität fördern – durch durchdachte Architektur, Grünflächen und eine gute Einbindung in die lokale Infrastruktur ohne Ressourcen zu verschwenden. In enger Zusammenarbeit mit Gemeinden achten wir darauf, dass unsere Projekte einen Mehrwert für die Region bieten.

Gudrun: Welche Assets sind momentan für Investoren attraktiv, und welche Rolle spielt dabei die Nachhaltigkeit?

Anna: Nach mehreren investmentschwachen Jahren für den Immobiliensektor sehen wir aktuell immer mehr positive Signale und eine Trendwende im Bereich Wohnen. Büro- und Retail sind nach wie vor schwach nachgefragt, getrieben durch langfristige gesellschaftliche Änderungen wie wir arbeiten und einkaufen. Im Wohnsegment sehen wir dafür eine schrittweise Erholung, besonders stark ausgeprägt vor allem im Value-Add Bereich (also bspw. abseits der großen Städte), weil hier trotz der nach wie vor erhöhten Zinssituation wieder nachhaltige & attraktive Renditen möglich sind. Wohnimmobilien zur Miete in wachstumsstarken Regionen, wie wir sie bauen, gehören damit aktuell zu den gefragtesten Anlageklassen. Darüber hinaus entwickelt sich Nachhaltigkeit immer mehr zum Muss, insbesondere für institutionelle Investoren mit entsprechenden Reportingverpflichtungen.

Gudrun: Welche Leuchtturm-Beispiele habt Ihr?

Anna: Es gibt eine Vielzahl von Projekten in Österreich auf die wir stolz sind, eines unserer Leuchtturmprojekte ist aber definitiv unser Projekt in Haag. Der Bau von drei gleichen Baukörpern schafft eine Effizienz in der Ausführung, die eine kosteneffiziente Umsetzung im Holzmodulbau ermöglicht hat. Noch dazu haben wir hier unsere erste eigene Energiegemeinschaft mit hauseigenen Photovoltaikanlagen in Betrieb genommen die unseren Mieter:innen Zugang zu nachhaltigen und kostengünstigen Strom ermöglicht. Ein weiteres echtes Leuchtturm-Projekt ist auch unser aktuelles Vorhaben in Klagenfurt. Auf einer vormals stark versiegelten Betriebsliegenschaft entstehen hier innerstädtische, nachhaltige und leistbare Mietwohnungen. Mit diesem Projekt erfüllen wir gleich zwei wesentliche Nachhaltigkeitsziele: Wir entsiegeln eine Fläche, die bisher versiegelt war, und schaffen dringend benötigten Wohnraum in einer Region mit hoher Nachfrage. Auch das mit der Stadt vereinbarte Mobilitätskonzept mit E-Car Sharing und Gemeinschaftsrädern unterstreicht die Nachhaltigkeit. Die Baubewilligung wurde vor Kurzem erteilt und die Umsetzung startet soeben. Dieses Projekt ist ein perfektes Beispiel dafür, wie wir unsere Vision, nachhaltigen Lebensraum zu schaffen, mit innovativen Lösungen und sozialem Mehrwert verbinden.

Gudrun: Was sind Eure Wünsche an die Branche, an die Gesellschaft und an die neue Regierung?

Anna: Wir bei LZH wollen eine Vorreiterrolle einnehmen, um den Wohnungsmarkt nachhaltiger, innovativer und leistbarer zu gestalten. Dafür braucht es jedoch das Zusammenspiel aller Beteiligten: der Branche, der Gesellschaft und der Politik.

An die Branche appellieren wir, mutiger in die Zukunft zu blicken und gemeinsam an den notwendigen Lösungen zu arbeiten. Die Herausforderungen am Wohnungsmarkt – von hohen Baukosten über Fachkräftemangel hinzu hohen Finanzierungskosten – sind alles gemeinsame Herausforderungen, die am besten durch enge Zusammenarbeit und stetigen Austausch zu meistern sind.

Die Gesellschaft möchten wir ermutigen, nachhaltiges und leistbares Wohnen noch stärker als Grundrecht zu fordern. Jeder Mensch hat ein Recht darauf, angemessen und nachhaltig zu wohnen, es ist kein Privileg von einigen wenigen.

Von der neuen Regierung wünschen wir uns einen stärkeren Fokus auf die Förderung nachhaltiger und leistbarer Bauprojekte. Dazu gehört der Abbau bürokratischer Hürden insbesondere im modularen (Holz-)Bau, wie auch eine breit zugängliche, langfristige Förderung von nachhaltigem & leistbaren Bau; hier ist uns beispielsweise Deutschland mit seinen KFW Programmen noch ein gutes Stück voraus.

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