Das war der #wissenrockt Immobilientag - Immobilienkrise!? Transformation um fit für die Zukunft zu sein

Das war der 5. Ghezzo Immobilientag

Am 14.05.2024 ging der Ghezzo Immobilientag im Vienna Airport Conference and Innovation Center über die Bühne. Um die 300 Teilnehmer*innen aus der Bau- und Immobilienbranche, Expert*innen, Innovator*innen und Szeneheld*innen haben sich in unserem #wissenrockt Netzwerk getroffen, um sich über die aktuelle Situation der Branche, den Ausblick und neue Lösungsansätze auszutauschen. Und das waren die Kernthemen:

Ist die Immobilienkrise abgesagt?

Nein. Unisono NEIN! „Die Immobilienkrise folgt jetzt dem Immobilienboom. Der kam daher, dass es kaum Investmentalternativen gab und eine enorme Nachfrage da war, bei der wenig differenziert wurde“ – so drückt Peter Karl, Erste Immobilien, die Lage aus. Im Klartext könnte man sagen: Das billige Geld und die enorme Nachfrage haben sich ungünstig auf die Qualität der Immobilien ausgewirkt. Auch wenn die Zinsen wieder sinken werden, „hat das eher einen psychologischen Effekt und wirkt beruhigend auf den Markt“, sagt Andreas Köttl, Value One. Die Zinslage ist zwar das eine, aber viele Geschäftsmodelle müssen nun transformiert werden, der Wert muss wieder aus der Immobilie selbst kommen, und die (nach wie vor) hohen Erwartungen an die Rendite einer Immobilie sinken mit den Zinsen nicht mit. Gerade im Wohnungsbereich manifestiert sich die Krise noch deutlicher: „Wir sehen seit Jahren, dass zu wenig gebaut wird – und nun haben wir den Punkt erreicht, wo wir weniger Wohnungen produzieren, als der Zuzug darstellt“, fasst Gerhild Bensch-König, Raiffeisen Wohnbau, ihre Sicht zusammen. Isabella Stickler, Alpenland, differenziert etwas: „Wir haben nicht von jeder Art von Wohnraum zu wenig, wir müssen den Wohnraum, der geschaffen wurde, auch wieder dem permanenten Wohnzweck zuführen“, appelliert sie an spekulative und rendite-fokussierte Wohnungskäufe.

Am Investmentmarkt ist die Lage „Anstrengend! Die Transaktionen springen zwar langsam wieder an, aber die Anbahnungen dauern wesentlich länger als zuvor. Und ganz ehrlich – der Investmenthype durch das billige Geld der letzten Jahre war auch nicht nachhaltig“, sagt Hedwig Höfler, CA Immo. Und auch die Renditen sind ausschlaggebend, wie wir die Krise sehen, weiß Franz Pöltl, EHL: „Aktuell sind wir nicht so weit weg von den Wunsch-Renditen von 5,5-5,8%. Allerdings stehen wir mit diesen Renditen auch immer in Konkurrenz mit alternativen attraktiven Geldanlageformen – und davon gibt es noch ausreichend.“

Auch unter den Teilnehmer*innen haben wir gefragt, wie sie die wirtschaftliche Lage für 2025 einschätzen – die Antwort zeigt die Grafik.

Und wie sieht es international aus? „Mit dem Ukraine-Krieg ist Osteuropa zum Stillstand gekommen. Es ist eine Tragödie, dass es die CEE Länder hier am stärksten betrifft – denn gerade hier wären spannende neue Märkte im Entstehen“, beschreibt Manfred Wiltschnig, GalCap Europe, seine Einschätzungen.

Wie kommen wir dann aus der Krise?

Thomas Beyerle, Catella, zeigt sich optimistisch: „Der Markt wird schnell wieder anspringen – in den Schubladen der Entwickler liegen tolle Pläne, die werden jetzt herausgeholt.“ Jedenfalls müssen wir aus der Krise langfristig lernen, und eine echte Transformation der Geschäftsmodelle ist notwendig. „Kooperation und Zusammenarbeit über Unternehmensgrenzen hinweg wird ein Eckpfeiler sein, ohne den es nicht geht“, präzisiert Roland Pichler, DWK, den Weg aus der Krise. Und Lewis Probst, P.B.E. Immobilien, ergänzt: „Die Krise ist dazu da, die eigenen Strategien grundlegend zu überdenken – an diese Hausaufgaben haben wir uns intensiv gemacht.“ Peter Ulm, allora Immobilien und VÖPE, sieht sein neues Geschäftsmodell wie folgt: „Kaufen, Entwickeln, Bauen, Bewirtschaften, ständig verbessern“ – das spricht für einen umfassenden Ansatz entlang des gesamten Lebenszyklus.

Auch die Planungsqualität wird immer wieder ins Visier genommen: „Integral, entlang dem gesamten Lebenszyklus, unabhängig vom Baustoff und der Technologie – unsere Grundrisse müssen deutlich smarter und kreativer werden, als sie heute sind“, fordert Erich Benischek, Blaue Lagune, die gesamte Branche heraus. Gerhard Schuster, Seestadt Aspern, muss Mobilität, Straßenbau, Nutzungskonzepte und Erfahrungen in seiner Quartiersentwicklung unter einen Hut bekommen: „Das Entscheidende an einer fortschrittlichen Planung ist, dass man mit den Nutzer*innen lernt, Erfahrungen einfließen lässt und vor allem machbar und so flexibel plant, dass dynamische Nutzungskonzepte möglich sind.“ Planungsqualität heißt auch, Planung und technische Lösungen Hand in Hand zu denken: „Wenn wir als modularer Bad-Hersteller schon in der Planung involviert werden, können wir mithelfen, die Planung zu optimieren und die Kosten zu senken“, wünscht sich Thomas Hagenauer, TECE, auch als Lösungsanbieter schon früh involviert zu werden. „Eine kluge, kreislaufwirtschaftsfähige Planung bedeutet, dass ich den unterschiedlichen Lebensdauern der Gewerke Aufmerksamkeit schenke – nur so habe ich auch im Betrieb eine minimalinvasive Sanierungsmöglichkeit“, stellt Alexander Kopecek, Kerbler Holding, klar. Dietmar Reindl, baumhouse, ergänzt: „Die erste und wichtigste Entscheidung ist die, wie ich baue, welche Materialien, welche Grundrisse, welche Energiequellen habe ich? Und erst, wenn wir Nachhaltigkeit mit Leistbarkeit kombinieren, wird es funktionieren.“

Wie steht es um ESG?

Viele Hausaufgaben in Sachen ESG sind schon gemacht, allein, weil es ohne deren Erfüllung keine Projektfinanzierung gibt. „Wir sind mit unseren Neubauprojekten am aktuellen Stand der Forderungen, wir wissen aber, dass diese immer komplexer werden: Daten sammeln im Betrieb wird die neue Herausforderung sein!“ So fasst Michael Sandriesser, STC, seine Situation zusammen. Auch Martin Löcker, CA Immo, weiß: „Nicht grünes Geld wird teuer – oder gar nicht leistbar. ESG ist zur Basis jedes Geschäfts geworden.“ Und die Umfrage unter den Teilnehmer*innen? Auf einer Skala von 1-10 stehen wir im Schnitt bei 5,8 – Luft nach oben also. Und auch die Legistik wird uns mehr Druck machen: „Die neue Gebäuderichtlinie der EU fordert bereits ab 2030 emissionsfreie Neubauten und auch für die Sanierung gibt es mehr als sportliche Ziele!“ Damit macht Fritz Mühlener, IfEA, Lust und Druck, sich die Verordnung genau durchzulesen.  

Die Verantwortung, Flächen nicht nur zu ver- sondern auch zu entsiegeln, kennt Claudia Brey, ÖBB Immobilien sehr gut: „Der Bahnverkehr ist deutlich effizienter geworden, ganze Bauwerke und Flächen sind für den Betrieb überflüssig geworden. Wir arbeiten ganz gezielt auch an Entsiegelungsprojekten – das sehen wir als unsere Verantwortung.“

Welche Innovationen werden uns beschäftigen?

„Wir überschätzen tendenziell, was KI kurzfristig leisten soll und unterschätzen gleichzeitig, was es mittelfristig leisten wird.“ So fasst Florentino Trezek, Ogulo, den Umgang mit KI zusammen. Von Datensammlung und -strukturierung über Mustererkennung, Berichterstellung bis hin zu vollkommen virtuellen Besichtigungs- und Verkaufsprozessen reichen hier jetzt schon die Möglichkeiten, die in Zukunft noch viel mehr zu finden sein werden. Auch Stefan Mattheis, 4metrics und Benjamin Hörtenhuber, ifEA, berichten von ihrem Zukunftfit-Check, der ganze Immobilienportfolios anhand der Energieausweise auf Zukunftsfitness checken kann.

Sucht man nach der Baseline in den Innovationen rund um Digitalisierung, so zielt alles auf Datenverfügbarkeit, Transparenz und Nachvollziehbarkeit ab. Ausreichend Sicherheit? „Wir sind weit davon entfernt, ausreichend Sicherheit zu haben“, sagt Felicitas Kilga, Swiss Life Select. Sicherheit ist kein Status, den man erreichen kann und dann erhält, sondern eine permanente Mitentwicklung. Eine weitere interessante Innovation ist hier die ich.app: „Die digitale Identität muss genauso gesichert sein wie die persönliche Identität.“ Kremena Irinkova, PSA, macht damit auf ein Sicherheitsrisiko aufmerksam und bietet gleichzeitig eine Lösung dafür. Maria Tagwerker-Sturm, Umdasch Group, geht noch viel weiter: „Das Metaverse ist die nächste Dimension des Internets – die Räume und Orte, die wir dort schaffen können, sprengen die Ketten der Physik – das ist extrem reizvoll und attraktiv!“ Ob wir dann auch im Metaverse wohnen werden? Wir werden es sehen!

Schauen wir die technischen Innovationen an, dreht sich sehr viel um das Thema der Energiewende – hier ist immer noch viel zu tun. Für mich spannend war die Aussage der Projektentwickler: „Die Klimaresilienz ist eines unserer Fokusthemen in der Entwicklung. Wir werden zwar nicht mehr so viel heizen müssen im Winter, aber umso mehr kühlen. Und die Klimaresilienz wird in erster Linie energetisch gelöst“, sagt Alexander Kollitsch, VÖPE next. Nicht verwunderlich also, dass die Dekarbonisierung der Energie und die Autarkie wichtige Stoßrichtungen sind, ansonsten würde das den künftigen Betrieb unkalkulierbar machen. Wer am Anfang klug investiert, hat später entsprechend geringe Betriebskosten. „Mit Wärmepumpen, Energiespeichern, Solarenergie und bald auch Energie aus Abwasser lassen sich für jedes Projekt die richtigen Konzepte und Anlagen finden“, weiß Christian Helmreich, SEM, und zeigt auch spannende Praxisbeispiele dazu auf. Nähere Details finden Sie hier. LINK ZUM VORTRAG SEM

Wasser – unsere wichtigste und doch so wenig beachtete Ressource – wird auch immer wichtiger. GF Piping Systems haben 2023 den GBB Award gewonnen – und Nikolaus Lorbeer beschreibt das Gewinnerprojekt: „Trinkwassermanagement spart Energie und Wasser und sorgt für Sicherheit in den Gebäuden. Steigt die Temperatur, steigt sie auch in den Trinkwassersystemen – Hygiene, Komfort, Effizienz und Einfachheit in der Trinkwasserhygiene haben wir mit Hycleen® realisiert.“

Was muss sich beim Betreiben und Sanieren tun?

Stichwort Sanieren: „Die CO2 Bepreisung wird sich unmittelbar in den Kosten der Immobilien wiederspiegeln“, weiß Christian Crain, Pricehubble, und gibt bei seinen Faktenchecks ein paar Eckdaten mit: Je nach Lage der Immobilie schlagen sich Investitionen, die das Gebäude in niedrigere Energieklassen bringen, schon mit erheblichen Wertsteigerungen zu Buche. Genauere Zahlen kann man hier nachlesen: LINK ZUM VORTRAG PRICEHUBBLE. Nadja Holzer, STC Development, setzt das in ihre Strategie um: „Werterhaltung der Immobilien heißt heute ganz klar (energetisch) sanieren. Diese Strategie braucht auch erhebliche Manpower und Investitionen, aber ohne zu sanieren, werden wir einen eklatanten Werteverfall erleben.“

Definitiv sanieren wir noch zu wenig, mahnen auch Agnes Zauner, Global 2000 und Ronald Mischek, Mischek ZT GmbH. Die NGO setzt auf gesellschaftliche und politische Mobilisierung in puncto Förderungen und legt das Ziel in Richtung 3% Sanierungsquote, was dem Ziviltechniker noch zu wenig weit geht: „Ich spüre noch keine Bereitschaft, umzudenken. Erst, wenn alle 2 Jahre die Erdgeschoße überflutet werden, wenn wir in Wien 6-8 Grad Erwärmung spüren, werden wir es als Gesellschaft kapieren“, rüttelt er auf. Aber woher kommt das Geld für die notwendigen Sanierungen? Förderungen sind das eine Thema, wir brauchen aber auch klarere gesetzliche Bestimmungen, was wir unter Klimaresilienz verstehen. Die aktuell gültigen Normen beziehen sich auf veraltete Klimadaten, die wir so nicht mehr fortschreiben können“, sagt auch Kevin Töpfer, BUWOG. In puncto Leistbarkeit und ROI der Sanierungen kennt Dietmar Niederhametner, Belimo, ganz klar den Fokus: „90% der Gebäude sind energetisch ineffizient. Mit Sensoren, smarter Regelung und einem klaren Monitoring kann ich den Sanierungsbedarf sehr gut lokalisieren und punktgenau agieren.“

Merlin Trampert, 3SI Immogroup und VÖPE next, bringt das Sanieren auch gleich als nachhaltigere Alternative zum Neubau ins Spiel: „Viele Zinshäuser stehen seit hundert Jahren und werden in hundert Jahren noch stehen. Allein das ist nachhaltig. Ja, wir müssen sanieren, denn 80% der Gebäude von 2050 stehen bereits. Aber wir sollen bei der Bewertung der Nachhaltigkeit im Betrieb auch ins Kalkül ziehen, was ein Neubau stattdessen an Energie verschlungen hätte.“

Michaela Joas, TÜV SÜD, beschreibt als Real Estate Manager das Thema aus der CREM Perspektive: „Bei der Reduktion des Carbon Footprint stehen nach den ersten Quick wins nun die Immobilien im Fokus, wo noch Luft nach oben ist.“ Deshalb legt der Konzern sowohl bei den eigenen Immobilien beim Errichten, Betreiben und Sanieren, aber auch bei den Mietverträgen Wert darauf, dass die Nachhaltigkeit im Fokus steht. Technisches Gebäudemonitoring verbunden mit KI ist dabei eine Innovation, auf die viele setzen – so auch Günther Weissteiner, Evangelisch-Lutherische Kirche in Bayern: „Meine Vision ist ein KI gestütztes lückenloses Gebäudemonitoring, das mir den CO2 Fußabdruck und die Verbesserungspotenziale zeitnah und transparent anzeigt.“ Thomas Stadler, Immobilientreuhänder, hat viel Erfahrung mit den bekannten Einzelhandelsketten gemacht: „Die Schwierigkeit steckt schon in der integralen Planung der Objekte, und dazu gehört auch, das Nutzer*innenfeedback einzuarbeiten. Alle paar Jahre abreißen und neu bauen geht sich einfach nicht mehr aus!“

A propos Nutzer*innenfeedback: Auch wenn sich das Umfeld ändert, muss die Immobilie darauf reagieren. Schauen wir uns nur die Mobilitätswende an: „Heute brauchen vielleicht 5 von hundert Autos einen Stromanschluss in der Tiefgarage – bis 2030 werden es im Schnitt 27 sein! „Eine E-Ladestation ist nicht nur einfach eine Steckdose, sondern braucht transparentes Abrechnungsmanagement, Lastenmanagement und vor allem eine smarte Skalierbarkeit“, erklärt Sascha Niessl den innovativen Ansatz von Payuca + Verbund.

Zum zukunftsfitten Betreiben und Gestalten von Gewerbeimmobilien gibt es erkennbare Trends: „Flächenflexibilität ist das A und O – das Büro ist der Ort, der Austausch multikulturelle Zusammenarbeit fördern muss.“ Das Büro ist also nicht mehr rein der Ort, wo einzelne produktiv arbeiten – das hat sich zum Teil ins Home Office verlegt, und wird auch dort bleiben. „Corona hat uns ganz schnell in die Zukunft katapultiert. Der Trend geht zurück ins Büro, aber anders – es muss hauptsächlich Socializing ermöglichen“, weiß auch Wolfgang Scheibenpflug, Flughafen Wien. Und wo sind wir nach eigenen Einschätzungen produktiver? Die Grafik hat die Antwort.

Welche nächsten Schritte setzen die Immobilienunternehmen?

Kollaboration, neue Businessmodelle, Innovationen in Sachen Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind schon genannt. Aber es braucht auch eine neue Kultur, es braucht ein positiv besetztes Wertesystem, um allen Menschen einen kreativen Arbeitsplatz zu bieten, in dem sie sich entfalten können. „Die jungen Generationen wollen nicht nur mit funktionierenden IT-Systemen arbeiten, sondern die digitale Infrastruktur muss kreative Entfaltungsmöglichkeiten bieten“, ist sich Susanna Dinkic, Schiefer Rechtsanwälte und VÖPE Next Mitglied, sicher. Dazu müssen viele IT Systeme ineinander greifen und Daten sinnvoll austauschen, weiß auch Franz Hillebrandt, Tesofy.

Als Schlusspunkt unserer Konferenz stand ein Interview mit Tom Urbanek, Taurus – einem jungen, wilden Unternehmer der nächsten Generation und mit Eugen Otto, einem gleichermaßen erfolgreichen wie respektvollen Sir der österreichischen und internationalen Szene.

Wir sollten wieder stärker zu unseren Werten zurückkehren, diese wieder stärker in den Vordergrund stellen, spricht uns Eugen Otto, Otto Immobilien aus der Seele: „Unsere Kunden bringen uns so wahnsinnig viel Vertrauen entgegen. Sie vertrauen uns unser Vermögen an und es ist unsere Verantwortung, das Beste daraus zu machen.“  Und was sagt der „junge Wilde“? „Die Branche ist und bleibt ein Peope Business – mir stehen die Zahlen zu sehr im Vordergrund. Aber People business darf auch bedeuten, dass ab und zu die Fetzen fliegen – so kommen wir schließlich zu noch besseren Lösungen.“

Und was sagen unsere Teilnehmer*innen?

#wissenrockt

So blicken wir also auf den 5. #wissenrockt Immobilientag zurück – einmal mehr hat sich herausgestellt, dass dies der Ort ist, wo nicht nur Ideen ausgetauscht werden, sondern wo Zusammenarbeit stattfindet, wo gegenseitige Inspiration im Vordergrund steht – so haben sich nicht nur Eugen Otto und Tom Urbanek zu einem Folgetreffen verabredet, sondern sind unzählige neue Verbindungen entstanden. Wohin sie führen? Wir werden es nächstes Jahr beim 6. Immobilientag hören! DAS IST das #wissenrockt Netzwerk.