Jürgen Chochola hat in ganz Europa Erfahrungen zum Thema Gebäudetechnik gesammelt. Mit GTS Automation hat er Hotels mit Wärme und Kälte versorgt, moderne Wohn- und Bürogebäude gebäudetechnisch mitgeplant und sich mit der Aufwertung von Bestandsimmobilien beschäftigt. Wenn man mit so einem Hintergrund selbst zum Bauherrn wird, wird sicher nicht bei smarter Technologie gespart – und schon gar nicht, wenn es um ‚das Büro der Zukunft‘ geht. Das mehr an Investition dabei ist durch Einsparungen in den Betriebskosten und vor allem durch eine effiziente Errichtung wieder eingespielt werden. Ein interessanter neuer Bürostandort entsteht als in Bad Vöslau, der ökonomisch und ökologisch viel bietet. Im Interview erzählt Jürgen über das Konzept, über die Learnings und über die Technologien.
Alexander: Office Base Bad Vöslau hat das Thema Büro der Zukunft. Was sind die Aspekte die das Büro der Zukunft von einem herkömmlichen Büro unterscheiden?
Jürgen: Die Phase der Billigbauweise ist glücklicherweise Geschichte. Hochwertige Materialien und nachhaltige Bauweise sind gefragt! Aufgrund unseres langjährigen Know-Hows können wir hier zukunftsweisende Technologien einsetzen.
Mitarbeitern ist nicht nur privat sondern auch beruflich ein ökologischer Ansatz wichtig! Hier müssen auch die Unternehmen Verantwortung zeigen und mit gutem Beispiel vorangehen. Wir stellen uns dieser Aufgabe. Einerseits ist uns der bauliche Aspekt der Energieeffizienz wichtig, der sich in den nächsten Jahren amortisiert. Darüber hinaus möchten wir eine ansprechende Arbeitsatmosphäre schaffen, die zur Kommunikation und Kreativität einlädt.
Alexander: Habt Ihr Euch mit modernen Arbeitswelten auseinandergesetzt, bevor Ihr an die Planung gegangen seid? Was waren da Eure Learnings?
Jürgen: Frau/Man hat die besten Ideen nicht am Arbeitsplatz. Der Trend geht zu einem entspannten Arbeitsumfeld, das kann der Cross Trainer sein, eine gemütliche Cafe-Lounge. Wir wollen die Mitarbeiter inspirieren, kreativ zu werden und ihr volles Potenzial auszuschöpfen. Im Brainstorming mit Geschäftspartnern und Mitarbeitern waren oft „Entspannungselemente“ erwünscht, wie ein Meditationsraum, Massagestuhl etc. Weiters aber auch ein Riesenschachbrett im Garten fürs Teamworken oder den gelungenen Abschluss des Arbeitsalltages.
Alexander: Was bietet Ihr Euren künftigen Mietern und welche Zielgruppe sprecht Ihr damit an?
Jürgen: Da wir selbst am Standort einziehen, ist es natürlich auch unser Eigeninteresse hier neue Dinge umzusetzen. Wir sind gerade am Ideen sammeln unter den Mitarbeitern und mit Geschäftspartnern. Ein Dienstleistungsservice ist geplant: Banken, Steuerberater, Versicherungsberater bieten am Standort ein Beratungsgespräch. Die 
Mieter ersparen sich so zeitaufwändige Termine und Recherchen. Weiters werden wir ein Logistik- und Facility-Management für unsere Kunden am Standort anbieten, welches neben dem Paketdienst Entgegennehmen und Versenden auch mit einem Kopier- und Druck-/Plotservice aufwartet.
Wir sprechen somit EPU’s wie KMU’s an, egal in welcher Branche. Der Standort soll zum Netzwerken dienen, wo wir als Projektentwickler das nötige Umfeld schaffen wollen, dass sich jeder einzelne auf sein Kerngeschäft konzentrieren und neue Ideen verfolgen kann.
Alexander: Wie könnte ein perfekter Tag im Office Base Bad Vöslau aussehen?
Jürgen: Morgens parke ich mein E-Car zum Aufladen an die Tankstelle, hole mir frisches Gebäck im Cafe und setze mich zur ersten Besprechung in die gemütliche Office Lounge. Während der Besprechung kann ich meinen Kunden noch einen frisch gebackenen Kuchen oder Obst unseres Cafes anbieten. Mittags ist nach dem Gusto-Stückerl nun mal Zeit eine Runde durch die Weinberge Bad Vöslaus zu laufen oder im hauseigenen Fitnessraum Workouts zu machen.
Danach kann ich noch ein frisches Menü im Haus auswählen. Gut gestärkt bespreche ich die neuesten Projekte mit Kollegen gemütlich auf der Dachterrasse. Mit Besuchern kann ich mich ebenso in den Garten setzen. Ein Workshop wird gerade in der Lounge abgehalten. Bevor ich nach Hause zur Familie düse, erledige ich noch den Einkauf im benachbarten Supermarkt.
Alexander: Ihr habt beeindruckende Visualisierungen machen lassen. Nützt Ihr diese Visualisierungen auch in der Planung um Look und Feel zu spüren?
Jürgen: Die Visualisierungen/Renderings unterstützen uns dabei ein Gefühl der Atmosphäre zu bekommen. Vieles erscheint am Plan gut durchdacht, wirkt aber umgesetzt nicht gut. Gerade gestern haben wir lange an Details im Innenbereich mithilfe der Bilder gearbeitet!
Alexander: Was bietet der Standort Bad Vöslau?
Jürgen: Abgesehen von einer hohen grünen Lebensqualität, auch dank einiger Heurigen *g*, sticht hier ganz deutlich die Nähe zur Autobahn und zum Flugfeld Bad Vöslau hervor. In der Gemeinde sind auch die Wege sehr kurz, d.h. neue Betriebe werden optimal gefördert.
Wir wollen ebenso die Kommunikation unter den Firmen am Standort fördern. Sommergrillabende sowie Fachtagungen und Netzwerktreffen gehören hier selbstverständlich dazu. Ebenso werden Wirtschaftskammer und Vortragende zu uns eingeladen.
Alexander: Wie schaut es mit dem Thema Mobilität und Erreichbarkeit aus?
Jürgen: Aus der Luft und an Land direkte Verbindung *g*. Neben Autobahn und Flugfeld gibt es auch die Schnellbahn sowie regionale Transportmittel.
Darüber hinaus planen wir in der Gemeinde ein e-car sharing Projekt mit eigenen Stromtankstellen an unserem Standort.
Alexander: Ihr habt einige Energiemaßnahmen gesetzt. Was habt Ihr da umgesetzt und was wird es bringen?
Jürgen:
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- Photovoltaik zur Stromerzeugung (Beleuchtung, E-Tankstellen f Elektrofuhrpark…) + Solarkollektoren für die Warmwasseraufbereitung
- Die eigens erzeugte Energie wird in stationäre Speicher geleitet, wo sie dann zur Spitzenlastabdeckung bzw. zum Eigenverbrauch durch ein gezieltes dynamisches Lastmanagement im Gebäude verteilt wird. Diese Maßnahme reduziert den Stromanschlusswert des gesamten Gebäudes und somit die Betriebskosten.
- Regenwassernutzung
Speicherung des Regenwassers zur Nutzung für WC-Spülung und Pflanzenbewässerung – Einsparung bei den laufenden Betriebskosten - Gründach
Rückhaltung und Nutzung der Niederschlagswässer als natürliche Bauteilkühlung - Tageslichtabhängige Jalousiesteuerung
Hier wird die Beleuchtungsstärke im Raum automatisch angepasst, sobald sich die Lamellen der Jalousie aufgrund der Außenbedingungen verändern. Dies bringt extreme Energieeinsparungen, die sich bei jedem einzelnen Mieter auf die Betriebskosten niederschlagen - Kühlung und Heizung über die Decke
Durch die Kombination einer Wärmepumpe zum Heizen und Kühlen stellen wir angenehme Temperaturen zu jeder Jahreszeit zur Verfügung, ohne dass die Mieter die Technik sehen.
Alles in allem gehen unsere Ansätze in ein nachhaltig, effizient betriebenes Gebäude, wo man niedrige und vor allem kalkulierbare und messbare Betriebskosten zu erwarten hat.
Alexander: Welche Mehrkosten schätzt Ihr, waren dafür in der Bauphase nötig?
Jürgen: Natürlich benötigen die oa. Ansätze auch ein gewisses zusätzliches Investment, welches aber bei einer intelligenten und integralen Planung durch das Aufwiegen von anderen Baukosten und den in kurzer Zeit reduzierten Betriebskosten sogar eine Einsparung darstellt. Ein Beispiel wäre hier die Reduktion der Strom-Anschluss-Leistung durch den stationären Speicher. Durch die gezielte Lenkung der Energie im Gebäude können teure Spitzenabnahmen vermieden werden, die meistens ohnehin nur 15 oder 30 Minuten andauern (z.B. Kochen um 11 Uhr).
Ein weiterer wichtiger Aspekt für uns in der Projektentwicklung war die Ungewissheit, wie sich in den nächsten Jahren bzw. Jahrzehnten der Energiemarkt entwickeln wird, daher wollten wir so viel wie möglich in eine energieautarke Richtung planen und denken.
Alexander: Was hat es denn mit dem Motel auf sich?
Jürgen: Die Idee mit dem Motel kam uns durch Gespräche mit diversen Partnerunternehmen, wie der rhtb: Trockenbau GmbH, die Ihren Hauptsitz in der Steiermark haben, jedoch vermehrt große Baustellen in Wien und Umgebung realisiert. Diese Unternehmen stehen vor der Entscheidung, die Projektleitung/Bauleitung zwischen Baustelle und Büro mehrmals in der Woche pendeln zu lassen oder teure Hotelzimmer und wenig attraktive Baubüros in Container auf den Baustellen anzumieten. Dies ist neben einer ineffizienten Lösung für das Unternehmen auch nicht befriedigend für den Mitarbeiter.
Unsere Lösung als Kombination aus sehr hochwertigen Büroräumlichkeiten mit zugehörigem Lagermanagement, Kopier- und Plotservice, perfekte Anbindung nach Wien und Süden und die Möglichkeit am Standort in einem modernen Motelzimmer mit Kühlung und Glasfaser-Internetzugang zu übernachten, macht nicht nur die Geldbörse des Unternehmers glücklich sondern steigert auch die Gesamtzufriedenheit des Mitarbeiters.
Alexander: Wollt Ihr etwas über die Mietpreise verraten?
Jürgen: Unser Ansatz war in erster Linie ein Bürohaus mit angrenzender Übernachtungsmöglichkeit zu schaffen, die sich von allen bisher realisierten Projekten in Bezug auf das Wohlbefinden jedes einzelnen Mitarbeiters massiv abhebt. Der Leitfaden der Office Base Bad Vöslau ist das Büro der Zukunft zu werden, wo die Unternehmen hochmotivierte Mitarbeiter und Denker in Ihren Reihen haben. Die Mitarbeiter werden in Zukunft aus unserer Sicht noch mehr die Erfolge der Unternehmen ausmachen, daher wollen wir das geeignete Umfeld schaffen, dass sich jeder einzelne wohlfühlt und seine/ihre Stärken voll ausspielen kann.
Aufgrund des energieeffizienten Gebäudes zielen wir auf eine „Flatrate“ der Betriebskosten ab, die im Vergleich zu anderen Büroprojekten bei unter 50% liegen wird. Die Mietpreise werden marktgerecht kalkuliert und das Motelzimmer wird sehr kostengünstig angeboten.
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Treffen Sie ihn persönlich bei der GBB Green & Blue Building Conference am 8. November
